Wettelijk statuut voor ‘gereglementeerde vastgoedvennootschappen’

De wet van 12 mei 2014 heeft, naast het statuut van vastgoedbevak, een apart wettelijk statuut ingevoerd voor ‘gereglementeerde vastgoedvennootschappen’. Een KB van 13 juli 2014 voert enkele artikelen van deze wet uit en laat de wet in werking treden op 16 juli 2014. Openbare vastgoedbevaks krijgen daardoor tot 16 november 2014 de tijd om een vergunning als openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap aan te vragen bij de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).

GVV’s en vastgoedbevaks

Het KB van 13 juli 2014 heeft dezelfde structuur als het ‘KB van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks’, maar neemt er slechts enkele bepalingen van over vermits gereglementeerde vastgoedvennootschappen (afgekort ‘GVV's) en vastgoedbevaks twee fundamenteel verschillende vehikels zijn:

  • de GVV’s zijn gewone operationele vennootschappen die moeten handelen volgens het maatschappelijk doel. Dat betekent dat er rekening moet gehouden worden met andere belangen dan uitsluitend het belang van de aandeelhouders, zoals het belang van hun klanten, die de gebruikers zijn van de gebouwen. Vastgoedbevaks zijn instellingen voor collectieve belegging die onderworpen zijn aan het principe van het ‘collectief beheer in het uitsluitende belang van de aandeelhouders’;
  • de GVV’s hebben een algemeen commercieel doel, nl. het ter beschikking stellen van onroerende goederen aan gebruikers. Vastgoedbevaks bundelen, zoals alle alternatieve instellingen voor collectieve belegging, kapitaal dat opgehaald wordt bij een reeks beleggers om het te beleggen volgens een beleggingsbeleid;
  • de GVV’s streven een bedrijfsstrategie na en geen beleggingsbeleid; zij kunnen een openbaar beroep doen op het spaarwezen, maar om de aangetrokken gelden te gebruiken voor hun bedrijfsdoeleinden in het algemeen, in functie van de noden die ontstaan uit hun strategie, en niet om ze te beleggen volgens een statutair beleggingsbeleid voor het beheer van het aangetrokken kapitaal met het oog op het genereren van een ‘pooled return’ voor de beleggers.

Het KB van 13 juli 2014 omschrijft eerst de regels die gelden voor de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen (openbare GVV’s), en daarna de specifieke regels voor de insitutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen (institutionele GVV’s).

Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen

VergunningIedere vennootschap die het statuut van openbare GVV wil aannemen, moet een vergunningsaanvraag indienen bij de FSMA. Het KB van 13 juli 2014 legt de inhoud van het vergunningsdossier vast dat bij de aanvraag moet gevoegd worden (art. 3, KB van 13 juli 2014).

Oprichting en statutenHet maatschappelijk kapitaal van de openbare GVV mag niet minder bedragen dan 1.200.000 euro. Het moet volledig volgestort zijn.

De openbare GVV moet de vorm hebben van een naamloze vennootschap of van een commanditaire vennootschap op aandelen.

De naam van de openbare GVV en alle stukken die van haar uitgaan, moeten de woorden “openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht” of “openbare GVV naar Belgisch recht” of “OGVV naar Belgisch recht” bevatten, ofwel volgen deze woorden onmiddellijk op haar naam.

Haar statutaire zetel en hoofdbestuur moeten in België gevestigd zijn. De openbare GVV wordt voor onbepaalde duur opgericht.

Het KB van 13 juli 2014 somt de gegevens op die de statuten van de openbare GVV minimum moeten bevatten (bijlage A bij KB van 13 juli 2014). Elk ontwerp tot wijziging van de statuten van de gereglementeerde vastgoedvennootschap moet vooraf aan de FSMA worden voorgelegd.

InternecontrolesysteemDe openbare GVV moet een passend internecontrolesysteem organiseren dat een redelijke mate van zekerheid verschaft over de betrouwbaarheid van het financiële verslaggevingproces, zodat de jaarrekening en de halfjaarlijkse rekening, én het jaarverslag en halfjaarlijks verslag overeenstemmen met de geldende boekhoudreglementering. Het KB van 13 juli 2014 legt vast wanneer het internecontrolesysteem passend is (art. 5, KB van 13 juli 2014).

Onafhankelijke compliancefunctie De openbare GVV moet de nodige maatregelen nemen om permanent te kunnen beschikken over een passende onafhankelijke compliancefunctie. Volgens het KB van 13 juli 2014 is de compliancefunctie passend als ze met een redelijke zekerheid de naleving verzekert door de GVV, haar bestuurders, effectieve leiders, werknemers en lasthebbers van de rechtsregels in verband met de integriteit van het bedrijf van openbare GVV.

Vergoedingen deskundigen en commissarissenOnder de rubrieken XII, XIII en XIV van de resultatenrekening (enkelvoudige jaarrekening) worden de vergoedingen van de deskundigen en de commissarissen, die ten laste zijn van de openbare GVV of haar dochtervennootschappen, samen met hun grondslagen en hun berekeningswijze op individuele basis opgesomd in het jaarlijks financieel verslag van de openbare GVV. Daarbij wordt een uitsplitsing gemaakt naar de verschillende dienstverleners en de vennootschappen die deze kosten dragen, en ook naar de bezoldigingen die de commissaris in het kader van zijn revisorale opdracht en daarbuiten ontvangt (art. 134, W.Ven.). Deze vergoedingen worden ook vermeld in het prospectus dat de openbare GVV opstelt, voor zover zij op het ogenblik dat het prospectus wordt opgesteld, bepaald of bepaalbaar zijn.

Financieel verslagHet KB van 13 juli 2014 somt alle gegevens op die het jaarlijks financieel verslag en het halfjaarlijks financieel verslag van de openbare GVV minimum moeten bevatten (bijlage B bij KB van 13 juli 2014).

Jaarrekening De openbare GVV’s stellen hun enkelvoudige jaarrekening op volgens de IFRS-normen die goedgekeurd zijn op hun balansdatum. Ze stellen hun balans en hun enkelvoudige resultatenrekening op volgens de schema’s opgenomen in Hoofdstuk I van Bijlage C van het KB van 13 juli 2014. Posten van de balans en de resultatenrekening die niet dienstig zijn voor het betrokken boekjaar of halfjaar mogen worden weggelaten. De posten van de balans en de resultatenrekening, en van de berekeningsschema’s worden aangepast, weggelaten of aangevuld als dergelijke wijziging kan worden gerechtvaardigd door nieuwe of gewijzigde IFRS-normen, of door de specifieke activiteit of transacties van de openbare GVV.

De openbare GVV’s kunnen hun balans en hun geconsolideerde resultatenrekening opstellen volgens de schema’s opgenomen in Hoofdstuk II van Bijlage C bij het KB van 13 juli 2014.

De artikelen 22 tot 105 en 170 van het ‘KB van 30 januari 2001 tot uitvoering van het Wetboek van Vennootschappen’ zijn niet van toepassing op de openbare GVV’s.

ResultaatverwerkingDe openbare GVV’s moeten, ten belope van het bedrag van het positief nettoresultaat van het boekjaar en na aanzuivering van de overgedragen verliezen en na de toevoegingen/onttrekkingen aan/van de reserves zoals bedoeld in ‘Punt B. Toevoeging/onttrekking reserves (-/+)’ van de Resultaatverwerking, ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen uitkeren als vergoeding van het kapitaal:

  • 80% van het bedrag bepaald volgens het in Hoofdstuk III van Bijlage C opgenomen schema; en
  • de nettovermindering, tijdens het boekjaar, van de schuldenlast van de openbare GVV.

De resultaatverwerking van de openbare GVV moet gebeuren volgens het schema ’Resultaatverwerking’ zoals omschreven in Afdeling 4, Deel 1, Hoofdstuk 1 van de Bijlage C bij het KB van 13 juli 2014.

Een uitkering aan de aandeelhouders is niet mogelijk als:

  • die tot gevolg zou hebben dat de geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen of de enkelvoudige schuldratio van de openbare GVV boven 65% van de geconsolideerde of enkelvoudige activa zou uitstijgen; en
  • de geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen of de enkelvoudige schuldratio van de openbare GVV reeds boven 65% van de geconsolideerde of enkelvoudige activa zou liggen.

Activiteit De openbare GVV oefent enkel de activiteiten beschreven in de artikelen 4 tot en met 8 van de wet uit. De openbare GVV en haar dochtervennootschappen mogen, onder de in de statuten bepaalde voorwaarden, bijkomend of tijdelijk beleggen in effecten die geen vastgoed zijn, en niet-toegewezen liquide middelen bezitten.

De openbare GVV en haar dochtervennootschappen mogen als leasingnemer overeenkomsten van onroerende leasing sluiten. Alleen voor de openbare GVV en indien er aan haar geen koopoptie is verleend, mag de netto-investering in die overeenkomsten (zoals bedoeld in de IFRS-normen) op het ogenblik van de sluiting van die overeenkomsten niet meer bedragen dan 10% van de activa van de openbare GVV.

De openbare GVV en haar dochtervennootschappen mogen één of meer onroerende goederen in leasing geven als de statuten in die mogelijkheid voorzien.

Deelneming in andere vennootschappenHet KB van 13 juli 2014 bevat regels die de openbare GVV moet volgen als ze:

  • een exclusieve controle uitoefent over andere vennootschappen zonder er rechtstreeks of onrechtstreeks het volledige kapitaal van te bezitten;
  • een gezamenlijke controle uitoefent over andere vennootschappen.

Verplichtingen en verbodsbepalingenHet KB van 13 juli 2014 somt ook nog enkele verplichtingen en verbodsbepalingen op die op geconsolideerde basis van toepassing zijn op de openbare GVV en op de vennootschappen die zij consolideert met toepassing van de IFRS-normen (o.m. beperking van de schuldratio van de openbare GVV en haar dochtervennootschappen).

Institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen

Artikel 27 van het KB van 13 juli 2014 preciseert welke artikelen van het KB van toepassing zijn op de institutionele gereglementeerde vastgoedvennootschappen (institutionele GVV’s).

VergunningElke vennootschap die het statuut van institutionele GVV wil aannemen, moet een vergunningsaanvraag indienen bij de FSMA. Het KB van 13 juli 2014 somt op welke informatie bij de vergunningsaanvraag moet gevoegd worden (art. 28, KB van 13 juli 2014).

Statuten De statuten van de institutionele GVV worden bekendgemaakt op de website van de openbare GVV die de controle over haar heeft.

AandeelhoudersstructuurHet ‘KB van 26 september 2006 over het register van de in aanmerking komende beleggers en tot aanpassing van het begrip in aanmerking komende beleggers’ is van toepassing op de aandeelhouders van de institutionele GVV’s.

De institutionele GVV wordt geacht passende maatregelen te hebben genomen om te garanderen dat de houders van haar effecten de hoedanigheid van in aanmerking komend belegger hebben, als ze aan bepaalde voorwaarden voldoet. Het KB van 13 juli 2014 somt deze voorwaarden op (art. 30, § 2).

Resultaatverwerking Een uitkering aan de aandeelhouders die tot gevolg zou hebben dat de enkelvoudige of geconsolideerde schuldratio van de openbare GVV boven 65% van haar enkelvoudige of geconsolideerde activa zou uitstijgen, of een uitkering waartoe beslist is terwijl de enkelvoudige of geconsolideerde schuldratio reeds boven 65% zou liggen, is maar mogelijk indien het deel van de aan de openbare GVV toegekende uitkering door deze laatste gereserveerd wordt. De betrokken reserve mag enkel gebruikt worden voor de terugbetalingen die nodig zijn om de geconsolideerde of de enkelvoudige schuldratio van de openbare GVV onder 65% van de geconsolideerde of enkelvoudige activa te doen dalen.

Het eventuele saldo van de reserve mag enkel aan een andere post worden toegewezen indien de geconsolideerde en enkelvoudige schuldratio opnieuw onder 65% van de geconsolideerde en enkelvoudige activa is gedaald.

Bovenstaande regeling is niet van toepassing op de uitkering van dividenden door institutionele GVV’s waarvan het kapitaal rechtsreeks of onrechtstreeks volledig in handen is van dezelfde openbare GVV.

Tijdig vergunning aanvragen

Openbare vastgoedbevaks die voor het stauut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap wensen te opteren, krijgen tot 16 november 2014 de tijd om een vergunning aan te vragen bij de FSMA (art. 77, § 1, wet van 12 mei 2014 en art. 33, KB van 13 juli 2014). Het KB van 13 juli 2014 somt op welke documenten de vastgoedbevaks bij hun vergunningsaanvraag moeten voegen (art. 32, KB van 13 juli 2014).

In werking

Het ‘KB van 13 juli 2014 m.b.t. gereglementeerde vastgoedvennootschappen’ treedt in werking op 16 juli 2014.

Ook de ‘wet van 30 juni 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen’ treedt op diezelfde dag in werking.

Bron:Koninklijk besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, BS 16 juli 2014.
Zie ook:– Wet van 30 juni 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, BS 30 juni 2014. – Koninklijk besluit van 7 december 2010 met betrekking tot vastgoedbevaks, BS 28 december 2010; Err., BS 25 januari 2011. – Koninklijk besluit van 26 september 2006 over het register van de in aanmerking komende beleggers en tot aanpassing van het begrip in aanmerking komende beleggers, BS 6 oktober 2006

Christine Van Geel

Koninklijk besluit met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen

Afkondigingsdatum : 13/07/2014
Publicatiedatum : 16/07/2014

Gepubliceerd op 31-07-2014

  1014