Sociale lening wordt om de 2 jaar herzien

Op 1 juni wijzigden zowel de referentierentevoet als de referentiedatum voor de sociale leningen. Bovendien worden recent afgesloten leningen om de 2 jaar herzien, en wordt er pas later overgeschakeld op een herziening om de 5 jaar

Drie referentiedata

De referentiedatum is de datum waarop de rentevoet van de lening wordt vastgesteld. Tot nu bestonden er 2 referentiedata: één datum die van tel was bij het aangaan van de lening en één datum die bepalend was voor de 5-jaarlijkse herziening van de rentevoet.

Bij besluit van 23 mei 2014 voegt de Vlaamse regering daar nog een derde referentiedatum aan toe. Die datum wordt cruciaal voor het nieuwe regime van 2-jaarlijkse herziening van de rentevoet:

  • Bij het aangaan van de lening is de referentiedatum nog steeds, de datum waarop de kredietgever of de instantie die de leningen lokaal aanbiedt, het voorschot op de dossierkosten ontvangt.
  • Bij een 2-jaarlijkse herberekening van de rentevoet valt de referentiedatum exact 2 maanden vóór de 2e, 4e of 6e verjaardag van de leningakte.
  • Bij het systeem van de 5-jaarlijkse herberekening valt de referentiedatum, 2 maanden vóór de 10e, 15e, 20e en 25e verjaardag van de leningakte.

Nieuwe basis voor de referentierentevoet

De referentierentevoet of marktrente is één van de factoren die de hoogte van de uiteindelijke rentevoet bepalen. De andere factoren zijn: het inkomen, de gezinstoestand en de ligging.

Waar de referentierentevoet tot nu afhing van de lineaire obligaties (OLO’s) op 15 jaar, wordt er nu gekeken naar de OLO’s op 20 jaar. De referentierentevoet wordt nog steeds vastgesteld op het einde van de maand en is het rekenkundig gemiddelde – afgerond naar de dichtstbij liggende tweede decimaal – die de Nationale Bank publiceerde van de 25e dag van de vorige maand tot en met de 24e dag van de lopende maand. De referentierentevoet is gedurende de volledige eerstvolgende maand van toepassing.

Maximale én minimale rentevoet

De referentierentevoet brengt ons in 4 stappen bij de zogenaamde ‘oorspronkelijke jaarlijkse rentevoet’ van de sociale lening. Tijdens een eerste stap wordt de referentierentevoet vermenigvuldigd en gedeeld volgens het inkomen. In een tweede stap wordt de rentevoet eventueel verlaagd volgens het aantal personen ten laste. In een derde fase kan de rentevoet verminderd worden als de woning in een kernstad ligt of in de Vlaamse rand rond Brussel. Tijdens de vierde en laatste stap wordt er afgerond naar boven en wordt het uiteindelijke resultaat eventueel afgetopt na vergelijking met een plafond.

Het besluit wijzigt niet alleen dat maximum; het introduceert ook een minimumpercentage. Het resultaat van de berekening, na toepassing van de vermindering voor personen ten laste en de vermindering voor kernstad, wordt naar boven toe afgerond naar het eerstvolgende 0,10 procentpunt. Maar dat resultaat mag vanaf nu:

  • niet hoger zijn dan 4/3 van de referentierentevoet; en
  • niet lager zijn dan 2/3 van die referentierentevoet, afgerond naar de dichtstbij liggende tweede decimaal.
De uiteindelijke ‘oorspronkelijke jaarlijkse referentierentevoet’ mag nooit lager zijn dan 2%.

2-jaarlijkse herziening van de rentevoet

Tot nu werd de rentevoet om de 5 jaar herberekend. De eerste keer gebeurde dat op de 5e verjaardag van het verlijden van de akte. Het nieuwe besluit voert echter – tijdelijk – een regime van 2-jaarlijkse herzieningen in, en pas daarna wordt er overgeschakeld op 5-jaarlijkse herzieningen.

In de eerste 6 jaar van de looptijd van de lening – dus op de 2e, 4e en 6e verjaardag van het verlijden van de leningakte – wordt de rentevoet herberekend, op basis van de nieuwe referentierentevoet op de nieuwe referentiedatum, het nieuwe gezinsinkomen, en het precieze aantal personen ten laste. Vanaf het 10e jaar wordt er een versnelling lager geschakeld en volstaat een herziening om de 5 jaar.

Bij de 2-jaarlijkse herberekeningen wordt er rekening gehouden met het laatst gekende inkomen.Bij de 5-jaarlijkse herberekeningen wordt er, net als vroeger, rekening gehouden met het gemiddeld inkomen, berekend over een periode van 5 jaar, die ingaat in het 7e jaar dat aan de berekening vooraf gaat. Jaren waarin er geen inkomen was, worden niet opgenomen in de berekening.

Screening van de solvabiliteit

Tot slot moet de ontlener op de referentiedatum voor het aangaan van de lening nagaan of de ontlener wel voldoende solvabel is. Het nieuwe besluit voert daarvoor een aantal basisregels in. De kredietgever moet een grondige screening uitvoeren van de terugbetalingsrisico’s. Hij moet de ontlener wijzen op alle voorwaarden van de lening en op de periodieke herzieningen van de rentevoet. De ministers van Wonen en Financiën zullen gezamenlijk een methode uitwerken voor het berekenen van de solvabiliteit.

Nu al staat vast dat de kandidaat-ontlener géén sociale lening zal krijgen als hij zelfs bij een maximale looptijd van de lening, niet aan alle voorwaarden voldoet. Het inkomen van de ontlener mag, bij het aangaan van de lening, ook niet lager zijn dan 10.000 euro. Dit minimum wordt elk jaar geïndexeerd.

Sinds 1 juni

Het besluit dat de voorwaarden voor het toekennen van een sociale lening wijzigt, verscheen op 30 mei in het Belgisch Staatsblad en trad 2 dagen later al in werking. Dat is op 1 juni 2014.

Leningen waarvan het voorschot op de dossierkosten vóór 1 juni werd gestort, blijven onder de oude regels vallen.

Bron:Besluit van de Vlaamse Regering van 23 mei 2014 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 13 september 2013 houdende de voorwaarden waaronder de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en het Vlaams Woningfonds bijzondere sociale leningen aan particulieren kunnen toestaan, BS 30 mei 2014.

Carine Govaert

Besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 13 september 2013 houdende de voorwaarden waaronder de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en het Vlaams Woningfonds bijzondere sociale leningen aan particulieren kunnen toestaan

Afkondigingsdatum : 23/05/2014
Publicatiedatum : 30/05/2014

Gepubliceerd op 11-06-2014

  309