Minder sociale koop- en meer sociale erfpachtwoningen

Op 14 oktober 2016 besliste de decreetgever om de subsidies voor middelgrote koopwoningen en middelgrote kavels te schrappen en meer in te zetten op nieuwe woonvormen. Het diversebepalingenbesluit van 3 februari 2017 voert die beslissing uit en schrapt elke verwijzing naar middelgrote woningen of kavels uit de besluiten op de sociale huisvesting.Het uitvoeringsbesluit wijzigt ook het recht op inkoop van de woning door de zittende huurder, de bewoningsplicht, de maximale waarde van een woning om in aanmerking te komen voor een sociale lening, én het minimumaandeel aan sociale huurwoningen in een gemengd project.

Geen volle eigendom

De zittende huurder had tot nu het recht om de sociale huurwoning die hij al minstens 5 jaar ononderbroken huurde en die al minstens 15 jaar verhuurd werd als sociale woning, in te kopen. Op voorwaarde dat hij geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom had. Ook niet gedeeltelijk, preciseert het nieuwe besluit. Tot nu mocht men alleen geen volledige woning of bouwgrond in eigendom hebben.

Die verstrenging van de eigendomsvoorwaarde wordt op alle vlakken doorgevoerd. Zo ook ten aanzien van een persoon in echtscheiding die zich heeft opgegeven voor een sociale woning.

Geen inkooprecht

Het recht om als zittende huurder een sociale woning in te kopen, werd overigens geschrapt door het wijzigingsdecreet van 14 oktober 2016. Het besluit laat die schrapping ingaan op 24 april 2017, maar voert een overgangsregeling in: zittende huurders die bij de inwerkingtreding van het besluit aan alle voorwaarden voldoen, kunnen nog tot 31 december 2021 gebruikmaken van het oude inkooprecht.

Geen voorkeur

Kandidaten die zich willen inschrijven op de wachtlijst voor een sociale koopwoning, kunnen bij hun inschrijving geen voorkeur meer opgeven voor een bepaald type woning (eengezinswoning of appartement), of voor een bepaald aantal slaapkamers. De kandidaat-koper mag nog wel een voorkeur uiten voor de ligging van zijn toekomstige woning, maar hij kan alleen nog voor gemeenten of deelgemeenten kiezen, niet meer voor wijken of andere plaatsbeschrijvingen.

Hetzelfde geldt voor de kandidaat-koper van een sociale kavel: zijn voorkeur voor een bepaalde ligging van de kavel wordt eveneens een voorkeur voor één of meerdere gemeenten of deelgemeenten, en er wordt geen nota meer genomen van een eventuele voorkeur voor een bepaalde grootte van kavel. Een kavel kan dan ook niet meer geweigerd worden omdat die niet voldoet aan de voorkeur qua ligging en grootte zonder dat de kandidaat van de inschrijvingslijst wordt geschrapt.

Minstens 20 jaar

Als de zittende huurder zijn sociale huurwoning inkoopt of als een woonbehoeftige koper een sociale koopwoning aankoopt, dan hebben zij beiden een 20-jarige bewoningsplicht. Wie die verplichting niet nakomt, moet vanaf nu een eenvormige (schade-)vergoeding betalen. Het bedrag van de vergoeding hangt af van de infrastructuursubsidies en kortingen die indertijd werden toegekend bij de verkoop, en van het aantal jaren dat de woning vóór het verstrijken van de termijn van 20 jaar werd verlaten. Het diversebepalingenbesluit bevat daarvoor verschillende berekeningswijzen, onder meer naargelang de verkoopprijs meer of minder dan 90% van de venale waarde bedroeg.

Meer keuze bij de verkoopprijs

De verkoper van een sociale woning of sociale kavel krijgt meer vrijheid bij het bepalen van de verkoopprijs. Het reglement betreffende de verkoop van sociale huurwoningen in bijlage III bij het overdrachtenbesluit wordt dan ook integraal vervangen en de prijsnormen voor sociale koopwoningen en sociale kavels uit bijlage V worden geschrapt. In de plaats komt er een bepaling die zegt dat de verkoopprijs van een sociale woning in principe gelijk is aan de venale waarde van de woning, maar de verkoper mag bepaalde infrastructuursubsidies verrekenen in de prijs en hij mag een korting toestaan.

Het wijzigingsdecreet van eind december 2016 gaf de sociale huisvestingsmaatschappijen en de VMSW de mogelijkheid om in plaats van het volledige eigendomsrecht, ook andere zakelijke rechten over te dragen, zoals een recht op erfpacht of opstal. En ook als de grond in erfpacht wordt gegeven, zal de verkoper volgens het uitvoeringsbesluit een korting kunnen toestaan op de verkoopprijs van de woning. Als in de erfpachtovereenkomst een aankoopoptie is voorzien, kan de prijs voor het lichten van de optie op de grond bestaan uit: de venale waarde bij het sluiten van de overeenkomst, de venale waarde bij het lichten van de aankoopoptie, of een bedrag tussen die beide waarden.

Gemengd sociaal project

Na de afschaffing van de subsidies voor de sociale koopsector was het niet meer mogelijk om nog infrastructuursubsidies te krijgen voor het aandeel sociale koopwoningen in een gemengd sociaal woonproject. In uitvoering van het decreet van eind vorig jaar maakt de regering subsidiëring weer mogelijk, op voorwaarde dat het aandeel sociale huurwoningen in het totale pakket van sociale koop- én huurwoningen, ten minste 80% bedraagt.

In dat geval zal de regering niet alleen subsidies verstrekken voor het bouwrijp maken van de gronden, het uitvoeren van infrastructuurwerken, het oprichten van gemeenschapsvoorzieningen of het uitvoeren van aanpassingswerken aan de woning, maar ook voor het slopen van bestaande constructies – althans voor wat het aandeel aan sociale koopwoningen betreft.

Hou er echter rekening mee dat het subsidiebedrag voor projecten buiten bestaande woonkernen verlaagd kan worden van 100% naar 80%. Bovendien stijgt het globale subsidiebudget niet mee en moeten ook de gemengde projecten uit dezelfde subsidiepot gefinancierd worden als alle andere vormen van sociale woningbouw.

Lening

De VMSW en de sociale huisvestingsmaatschappijen mogen alleen nog leningen toestaan voor de aankoop van een sociale koopwoning met grond als de verkoopprijs, zonder btw, maar met de kostprijs van de nog uit te voeren werken, niet hoger is dan 200.000 euro. Dat bedrag wordt verhoogd met 10.000 euro per persoon ten laste. Voor kinderen onder de 6, komt er 10.000 extra bij. Voor woningen in centrumsteden en in de rand rond Brussel worden de bedragen overigens met 10% verhoogd. Dat laatste is nu ook al het geval. Het plafond van 200.000 euro geldt ook voor de erfpachtovereenkomsten.

Bestaande afspraken?

Middelgrote koopwoningen die al opgenomen zijn in een voorontwerp waaraan de Vlaamse Maatschappij Sociaal Wonen (VMSW) een gunstig advies gaf, vallen nog grotendeels onder de oude regels. Hetzelfde geldt voor de middelgrote kavels die opgenomen zijn in een ontwerp van verkavelingsplan waarvoor al een vergunningsaanvraag werd ingediend.

Personen die al ingeschreven zijn als kandidaat-koper voor een sociale koopwoning of sociale kavel mogen nog gedurende één jaar eigenaar blijven van een deel van een woning of bouwperceel. Als zij na een jaar geen einde gemaakt hebben aan de onverdeeldheid, verliezen zij hun inschrijvingsrecht.

Tot slot blijven de oude financieringsregels grotendeels bestaan voor de overeenkomsten die zo goed als rond zijn.

En de experimentele woonvormen?

Het huidige uitvoeringsbesluit gaat niet dieper in op het inperken van de duur van de sociale huurovereenkomsten tot 9 jaar, verlengbaar met 3 jaar zolang de huurder nog aan de inkomensvoorwaarde voldoet, omdat die wijzigingen in de Vlaamse Wooncode zelf werden ingeschreven.

Het uitvoeringsbesluit gaat ook niet in op de experimentele woonvormen die in de plaats zouden moeten komen van de geschrapte middelgrote woningen, de middelgrote kavels en de sociale verhuur van onbeperkte duur. Maar dat is volgens minister van Wonen Liesbeth Homans ‘een bewuste keuze’: “Immers, door bepaalde aspecten niet (of niet in detail) te regelen, beschikken de sociale huisvestingsmaatschappijen over een grotere vrijheid om creatief om te sprongen met de beschikbare middelen.” Uiteindelijk werd alleen de mogelijkheid van een erfpachtneming van de grond, al dan niet met aankoopoptie, expliciet ingeschreven in het besluit...

Van toepassing:

  • Vlaams gewest.
  • 24 april 2017: uitvoeringsbesluit en enkele bepalingen van het decreet van 14 oktober 2016. D.i.: wettelijke regeling van 10 dagen na publicatie in het BS.

Bron:Besluit van de Vlaamse Regering van 3 februari 2017 tot wijziging van diverse besluiten met betrekking tot wonen, BS 14 april 2017.
Zie ook:

Carine Govaert

Besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van diverse besluiten met betrekking tot wonen

Afkondigingsdatum : 03/02/2017
Publicatiedatum : 14/04/2017

Gepubliceerd op 20-04-2017

  285