Vastgoed in de vennootschap - interview met de spreker

Van Hemelen RoelKoopt u onroerend goed best met uw vennootschap of in eigen naam? Of gaat u voor één van de tussenvormen, zoals vruchtgebruik? Alle opties hebben zowel voor- als nadelen. Het komt erop aan welke aspecten u doorslaggevend vindt. Docent Roel Van Hemelen, die de vinger aan de pols houdt van de sterk evoluerende fiscale wetgeving, licht de pro’s en contra’s toe in het seminarie ‘Vastgoed in de vennootschap’ van Kluwer Opleidingen. Hij gaf een geschreven interview dat u hierna kunt lezen.

Vanuit zijn job als Senior Manager Tax & Legal volgt Roel Van Hemelen het fiscale nieuws en de rechtspraak hierrond dagelijks op. Deze kennis neemt hij uiteraard mee in het seminarie. “Om de paar maanden pas ik de cursus aan, dat is nodig, want er verandert heel wat in deze materie. Neem nu de recente koersswitch van Cassatie: waardoor de kosten voor onroerend goed die buiten het maatschappelijk doel vallen – denk aan: dokter koopt appartement aan zee – vanaf nu niet automatisch verworpen kunnen worden. Of zoals de reglementering rond vruchtgebruik. Twee jaar geleden heeft de fiscus hier een fikse controle uitgevoerd. Dat was een goede zaak, want nu zijn de standpunten van de fiscus heel duidelijk gesteld. We weten wat de fiscus aanvaardt en kunnen hierin sluitend advies geven.”

In eigen naam of via een vennootschap
De meest complexe vraag is of u onroerend goed in eigen naam koopt of via een vennootschap. Veel hangt af van de bestemming van het vastgoed. Gaat u er zelf in wonen, is het een opbrengsteigendom of wordt het pand beroepsmatig gebruikt? Verkiest u een vruchtgebruik-, de erfpacht- of de recht van opstal-overeenkomst? Al zijn deze twee laatste minder courant voor privépersonen. “Wat ik doe is elementen aanreiken om een gefundeerde beslissing te maken. Koopt u het vastgoed met de vennootschap, dan is dat o.a. voordelig voor de successieplanning. U kunt het vastgoed wegschenken zonder de zware schenkbelasting op onroerende goederen. Een nadeel is dan weer dat u belast wordt op vastgoed in de vennootschap en dat het geld kost om het vastgoed uit de vennootschap te halen,” aldus Roel.

Welke vennootschapsvorm?
“In België kent men geen specifieke vennootschapsvorm voor patrimonium/vastgoed vennootschappen. Grote investeringsmaatschappijen, voor wie onroerend goed hun core business is, zullen beter af zijn met een nv. Indien veel verloop in aandeelhouders wordt verwacht kan men kiezen voor een cvba. Voor kleinere en familiale bedrijven die een (tweede) eigendom willen kopen, is een bvba geschikter. In vele gevallen zal het goedkoper zijn om het vastgoed uit de onderneming te halen bij een bvba”, zegt Roel.

De federale regering Di Rupo trok de voordelen van alle aard op. Een veelgestelde vraag is dan ook hoe u vastgoed best uit een patrimoniumvennootschap haalt. Roel: “Hebt u een nv en is het vastgoed volledig afgeschreven, dan zal dit een dure formule worden. Gaat het om een recente bvba, dan is het in vele gevallen net vrij goedkoop. Hier zijn veel voorwaarden aan verbonden, die we in het seminarie uitgebreid bespreken.”

“Vastgoed in eigen naam is beter beschermd”, zegt Roel. “Je kan het bij de notaris onbeslagbaar laten verklaren. Vastgoed in een vennootschap geeft minder garanties. Als het slecht gaat met uw zaak, is dat het eerste wat u zal moet verkopen. Wij bekijken tevens de mogelijkheden om het vastgoed af te scheiden van de operationele activiteit, bijvoorbeeld middels een partiële splitsing: onroerend goed enerzijds en operationele activiteiten anderzijds.”

Voordelen van tussenvormen
Vormen als vruchtgebruik, erfpacht, recht van opstal enz. zijn een vorm van mede-eigendom tussen de juridische eigenaar en de gebruiker. Vruchtgebruik kan heel voordelig zijn als het goed gestructureerd is. De vennootschap draagt bijvoorbeeld gedurende een aantal jaren het grootste stuk van de kosten. Wanneer het vruchtgebruik uitgedoofd is, komt het volledig in uw privé-eigendom terecht. Naar aanleiding van de strenge controles van 2 jaar geleden zijn de standpunten van de fiscus hierover nu duidelijk geworden. Erfpacht en recht van opstal zijn voor privépersonen meestal minder interessant.

De gezinswoning
De gezinswoning koopt u over het algemeen beter in eigen naam. “Als het financieel niet zou lukken, kunt u ze ook met uw vennootschap kopen. Toch komt het erop aan zelf de voor- en nadelen in uw situatie af te wegen. Dikwijls spelen niet enkel fiscale redenen een rol. Mogelijk is de familiale planning en/of huwelijksvermogenssituatie doorslaggevend om een woning toch in een vennootschap aan te kopen, hoewel dit fiscaal misschien duurder uitvalt.

Verkennend seminarie voor vrije beroepen en privé
Dit namiddagseminarie – dat u ideaal gezien om de paar jaar volgt om bij te blijven met de snel wijzigende en complexer wordende fiscaliteit – is een prima verkennend seminarie voor zaakvoerders, advocaten, notarissen, accountant-belastingconsulenten en boekhouder-fiscalisten. Zowel vrije beroepen als ondernemers die zelf geen tijd hebben om de fiscale wetgeving op de voet te volgen, of niet zelf in de vastgoedwereld actief zijn, krijgen een inzicht in de mogelijkheden. U krijgt een handig helikopterzicht dat u toelaat uw eigen keuzes te maken of een volwaardige gesprekspartner te zijn voor uw fiscaal adviseur.


Roel Van Hemelen is Senior-Manager Tax & Legal bij het advieskantoor Moore Stephens en docent aan de Fiscale Hogeschool. Bij Kluwer Opleidingen doceert hij het seminarie ‘Vastgoed in de vennootschap’. Hij is ook docent voor de Fiscale Clubs van Fiscaal Informatief.

  • 17-11-2015 - 14:00u tot 17:00u - Best Western Premier Keizershof Hotel (Aalst)
  • 27-04-2016 - 14:00u tot 17:00u - Aurelium (Kontich)
  • 23-11-2016 - 14:00u tot 17:00u - Novotel Leuven (Leuven)


Meer informatie over het seminarie ‘Vastgoed in de vennootschap’ van Kluwer Opleidingen vindt u op www.klu.be/VAGTONB.

Wenst u een volledig overzicht van alle fiscale seminaries van Kluwer Opleidingen? Surf naar www.kluweropleidingen.be en klik op de rubriek ‘Finance, tax & accounting’.


Gepubliceerd op 07-10-2015

  269