Corona, handelshuur en overmacht: vele tinten grijs

Uit De Juristenkrant nr. 419 van 2 december 2020

Het moet één van de meest gepende nieuwsartikels zijn geweest op websites van juridische dienstverleners: is de verplichte sluiting door de coronamaatregelen van de (fysieke) handelszaak een reden om mijn huur niet meer te betalen of te schorsen? Verschillende civielrechtelijke theorieën werden losgelaten op het (corona)vraagstuk: overmacht, imprevisie, matigende werking van de goede trouw (rechtsmisbruik), tenietgaan van het pand... Geen enkel middel bleek echt zaligmakend en professor Eric Dirix verwoordde dan ook treffend dat ‘het recht niet op zulke ontwrichtende crises berekend is’ (Juristenkrant nr. 407). Het was dan ook met spanning afwachten hoe de vrederechters stelling zouden innemen in dit heikele debat. De eerste uitspraken zijn binnen, het laatste oordeel nog lang niet geveld.

Gepubliceerd op 03-12-2020

Michel Segers en Benoit Simpelaere
Advocaten

De twee uitspraken, met een verschillende uitkomst, werden geveld door het vredegerecht van Elsene op 29 oktober 2020, en het vredegerecht van Etterbeek op 30 oktober 2020.

De zaak in Etterbeek ging over de uitbating van een winkel in de drogisterijsector.

[...]

Het is opvallend dat het vredegerecht op grond van de clausule inzake contractuele bestemming een contractuele verplichting afleidt in hoofde van de verhuurder om de bestemming als kleinhandel te voorzien en contact met het publiek te garanderen. Die redenering zou betwist kunnen worden aangezien het gemene huurrecht noch de handelshuurwet in strikte zin de verhuurder verplichten om de bestemming als kleinhandel te waarborgen.

[...]

id-ivan-put-32265_1287278
© Ivan Put

Strikter in de toepassing van de overmachtsleer was het vredegerecht van Elsene in een vonnis van 29 oktober 2020 tussen een restauranthouder en zijn verhuurder.

[...]

Het is opvallend dat de vrederechter uitdrukkelijk stelt dat de uitbating conform haar bestemming kon worden verdergezet.

Sector- en individuele aanpak

In de zaak van de drogisterijketen werd geen rekening gehouden met de verkoop op afstand terwijl dat onmiskenbaar wel (deels) het geval was en er dus minstens een virtueel direct contact was met het publiek. Er lijkt ons sowieso wel plaats voor nuance, afhankelijk van het soort handelszaak en onder meer de mogelijkheid tot verkoop op afstand en de inspanningen die de huurder in kwestie heeft gedaan om omzet te realiseren. Is het niet voor de overmachtsvraag dan wel zeker voor een eventueel afbetalingsplan in de tijd.

[...]

Het zal ten slotte niet verwonderen dat ook in deze uitzonderlijke omstandigheden rechters zich zullen laten leiden door de billijkheid, en aandacht zullen hebben voor de economische gevolgen van hun beslissing.

[...]

  1181