Verkoop woning via e-mail

Jennifer CallebautJennifer Callebaut analyseert en evalueert het arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 19 december 2016 over de verkoop van onroerende goederen langs elektronische weg. De bijdrage verscheen in aflevering 359 van het Nieuw Juridisch Weekblad (NjW) van 29 maart 2017. Hierna vindt u een samenvatting van deze bijdrage.

De verkoop van onroerend goed zou volgens het hof veeleer een plechtig contract zijn. Gelet op de bepalingen van het bodemdecreet zou de redactie van een onderhandse akte waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen vereist zijn voor de rechtsgeldige totstandkoming van de verkoop. De verkoop zou niet langs elektronisch weg kunnen 'tot stand komen' noch kunnen bewezen worden, omdat artikel XII.16 WER een e-mail alle juridische waarde ontneemt bij de verkoop van onroerend goed.

De verkoop van onroerend goed langs elektronische weg

De verkoop van onroerend goed kan volgens het hof van beroep te Antwerpen niet langs elektronische weg tot stand komen. Artikel XII.16 WER maakt dit onmogelijk. Is die bepaling een bug in de online verkoop van onroerend goed? Bij een nadere analyse van het arrest van 19 december 2016 blijkt het ook elders spaak te lopen: het Burgerlijk Wetboek is niet meer in overeenstemming met bijzondere regelgeving die formaliteiten oplegt bij de verkoop van onroerend goed. Die formaliteiten zorgen voor systeemfouten in ons burgerlijk recht.

Synchronisatie van het Burgerlijk Wetboek en bijzondere regelgeving

Een eerste systeemfout betreft de totstandkoming van de verkoop.

Een onderhandse akte die de inhoud van het bodemattest vermeldt, is volgens het hof vereist voor de rechtsgeldige totstandkoming van de verkoop van onroerend goed. Het hof baseert zich op artikel 101 en 116 bodemdecreet, die op straffe van nietigheid de vermelding van de inhoud van het bodemattest voorschrijven in de onderhandse akte waarin de overdracht wordt vastgelegd. De verkoop van onroerend goed is daarom een 'veeleer plechtig contract'. De onderhandse akte die de inhoud van het bodemattest vermeldt, is een vormvereiste voor de totstandkoming van de overeenkomst.

Nochtans wordt traditioneel geleerd dat de verkoop van onroerend goed een consensueel contract is dat tussen de partijen tot stand komt wanneer ze wilsovereenstemming hebben bereikt over de prijs en de zaak (art. 1583 BW). Het Burgerlijk Wetboek schrijft geen vormvereisten voor bij de verkoop van onroerend goed.

Synchronisatie van het Burgerlijk Wetboek en het Wetboek van economisch recht

Een tweede systeemfout betreft het bewijs van de overeenkomst. Artikel XII.15 WER regelt het contracteren langs elektronische weg. Het geeft aan op welke manier online technieken een waarborg kunnen bieden voor eventuele vormvereisten. Aangezien de verkoop volgens de traditionele opvatting een consensueel contract is, zijn er geen vormvereisten voor de totstandkoming van de overeenkomst. Voor het bewijs van de overeenkomst tussen particulieren gelden de burgerrechtelijke bewijsregels van artikel 1325 en 1341 BW, die een bewijsformalisme voorschrijven.

Een e-mail kan in principe de nodige waarborgen bieden om de verkoop van onroerend goed te bewijzen. Hoewel een e-mail alle functionele kwaliteiten van een geschreven bewijs kan hebben wanneer hij elektronisch ondertekend is, heeft e-mail geen bewijskracht bij de verkoop van onroerend goed. Artikel XII.16 WER ondermijnt de e-mail als volwaardig bewijsmiddel bij de verkoop van onroerend goed. Volgens het hof van beroep te Antwerpen kan een e-mails zelfs geen begin van bewijs door geschrift zijn. De literatuur aanvaardt nochtans dat een e-mails minstens een begin van bewijs door geschrift kan zijn, welke – aangevuld met getuigen of vermoedens – het bewijs van de verkoop kan leveren.

Besluit

Beide systeemfouten leiden tot rechtsonzekerheid bij de verkoop van onroerend goed. Het is nu aan de wetgever om zijn ICT-skills te bewijzen door de verkoop van onroerend goed op beide vlakken te stroomlijnen.



De auteur is doctoraatsassistent aan de UGent.

Bron: Jennifer CALLEBAUT, “Verkoop woning via e-mail. Het Antwerpse e-mailarrest van 19 december 2016”, NjW 2017, afl. 359, 210-215.

De volledige tekst vindt u in het Nieuw Juridisch Weekblad (NjW). Klik hier voor meer informatie over het Nieuw Juridisch Weekblad (NjW), alsook voor de abonnementsvoorwaarden.

NjW kan ook gelezen worden op smartphone en tablet. Wie al een abonnement heeft op de papieren versie geniet van een voordeeltarief. Klik hier voor meer informatie over NjW mobiel.

>>> Als u nu een jaarabonnement neemt op NjW ontvangt u gratis het volledige artikel van Jennifer Callebaut in pdf-formaat. Zend hiervoor een e-mail met vermelding van alle vereiste contactgegevens voor de levering en facturatie van uw abonnement naar: njw@wolterskluwer.be.

De website van NjW: www.e-njw.be

Op Jura vindt u meer rechtsleer over de koop-verkoop van onroerende goederen via e-mail.


Gepubliceerd op 29-03-2017

  325