Vastgoedtransacties en de maximumduur van zelfstandige opstalrechten

POETS JannickDe Opstalwet van 10 januari 1824 werd recentelijk gewijzigd. De duur van het opstalrecht bleef echter behouden op een maximum van vijftig jaar. In het licht van deze maximumduur onderzoekt Jannick Poets op welke wijze er toch een langere duur kan worden bedongen. Haar bijdrage verscheen in aflevering 329 van het Nieuw Juridisch Weekblad (NjW) van 28 oktober 2015. Hierna vindt u een samenvatting van deze bijdrage.

Artikel 4 van de Opstalwet beperkt het opstalrecht in België tot maximum vijftig jaar. Dit artikel dateert van 1824 en bleef tot op heden onaangepast. Zijn er mogelijkheden voor een langer durend opstalrecht? De wet bepaalt dat het opstalrecht kan worden vernieuwd maar dit leidt tot onzekerheid. Een recht van voorkeur brengt geen soelaas evenmin als een uitstel van de vergoeding door de opstalgever op het einde van het opstalrecht. Slechts in één geval kent België eeuwigdurende opstalrechten, namelijk het opstalrecht gevestigd ten voordele van het openbaar domein op of onder privégronden.

Kunnen partijen via alternatieve methoden ontkomen aan de vijftigjarige maximumduur?

  • Een eerste mogelijkheid is het gebruik van appartementsmede-eigendom. Hierdoor kunnen partijen een eeuwigdurende splitsing verkrijgen. Appartementsmede-eigendom biedt een oplossing, maar brengt verschillende verplichtingen met zich mee.
  • Een tweede oplossing betreft het gebruik van accessoire opstalrechten. Zij volgen de duur van het recht waaraan ze verbonden zijn. Zo kan een opstalrecht een eeuwigdurend karakter verkrijgen wanneer zij voortvloeit uit een erfdienstbaarheid. Bij huur of erfpacht kan het opstalrecht voor een termijn van 99 jaar worden gevestigd.
  • Een derde methode bouwt voort op het accessoir opstalrecht verbonden aan erfdienstbaarheden. Een erfdienstbaarheid van steun kan immers een stapeling van verschillende eigendomsrechten boven en onder elkaar tot stand brengen.
  • Een vierde mogelijkheid werd recentelijk door de wetgever aan banden gelegd door expliciet te voorzien dat opstalrechten onder de grond onder het toepassingsgebied van de opstalwet ressorteren en bijgevolg een maximumduur van 50 jaar hebben.
  • Een laatste methode is gebruik maken van het internationaal privaatrecht door toevoeging van een internationaal element. De lex rei sitae laat meer toe dan op het eerste gezicht lijkt. Zo vallen overeenkomsten onder de Rome I-verordening. Een vernieuwingsclausule, geldig naar Nederlands recht, kan een oplossing betekenen. Echter, indien voormelde constructies zodanig worden aangepast dat de kern van de oorspronkelijke rechtsfiguren wordt aangetast, kan herkwalificatie gebeuren.

De juridische zuiverheid wordt aangetast door allerhande omwegen die partijen gebruiken om het gewenste resultaat, namelijk een langdurig opstalrecht te verkrijgen. Om enige rechtszekerheid te creëren, biedt het wijzigen of afschaffen van artikel 4 van de opstalwet een uitkomst.


De auteur is advocaat.

Bron: Jannick POETS, “Vastgoedtransacties. Vijftig jaar als maximumduur van zelfstandige opstalrechten: een te omzeilen probleem?”, NjW 2015, afl. 329, 666-680.

De volledige tekst vindt u in het Nieuw Juridisch Weekblad (NjW). Klik hier voor meer informatie over het Nieuw Juridisch Weekblad (NjW), alsook voor de abonnementsvoorwaarden.

NjW kan ook gelezen worden op smartphone en tablet. Wie al een abonnement heeft op de papieren versie geniet van een voordeeltarief. Klik hier voor meer informatie over NjW mobiel.

>>> Als u nu een jaarabonnement neemt op NjW ontvangt u gratis het volledige artikel van Henri Vandebergh in pdf-formaat. Zend hiervoor een e-mail met vermelding van alle vereiste contactgegevens voor de levering en facturatie van uw abonnement naar: njw@wolterskluwer.be.

De website van NjW: www.e-njw.be

Op Jura vindt u meer rechtsleer over het opstalrecht.


Gepubliceerd op 28-10-2015

  193