Openbare verkoop in een modern jasje

Michaël de Potter de ten BroeckLaura SpeltincxMichaël de Potter de ten Broeck en Laura Speltincx schreven voor het Notarieel en Fiscaal Maandblad (nr. 9) een bijdrage waarin ze een cassatiearrest van 9 juni 2016 bespreken over de openbare verkoop van onroerende goederen. Hierna vindt u een samenvatting van deze bijdrage.

Wie op het internet een onroerend goed koopt, wees gewaarschuwd. Verschillende elektronische verkoopsystemen flirten met het begrip ‘openbare verkoop’ en dus met de Strafwet als ze zonder de tussenkomst van een notaris plaatsvinden (art. 227 Sw). Het is daarom van primordiaal belang om de inhoud van het begrip ‘openbare verkoop’ goed te kunnen aflijnen.

In een arrest van 9 juni 2016 geeft het Hof van Cassatie een kader aan het monopolie van de notaris (art. 1 Ventôsewet) en de bijhorende strafrechtelijke beteugeling door het begrip ‘openbare verkoop’ af te lijnen. Met de omschrijving gegeven door het Centrum voor Studie en Wetgeving (‘CSW’) van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (‘KFBN’) als belangrijke inspiratiebron omschrijft het Hof een – vrijwillige of gerechtelijke – openbare verkoop als “een verkoop waarbij aan een publiek dat fysiek of virtueel wordt samengebracht de mogelijkheid wordt geboden om concurrentiële biedingen te doen, waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan en waarbij van bij aanvang duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden”.

Met deze omschrijving maakt het Hof de weg vrij voor een openbare verkoop van onroerende goederen die op een volledig elektronische wijze verloopt. Zowel de publiciteit, de biedingen, de zitting als de toewijzing mogen elektronisch verlopen zonder dat de verkoop daardoor zijn openbare karakter verliest. Het feit dat de gegadigden formaliteiten moeten doorlopen vooraleer ze een bod kunnen uitbrengen, doet volgens het Hof niet af aan het openbare karakter van de openbare verkoop. Ook het feit dat de notaris niet in het plaatje aan bod komt, ontneemt niet de kwalificatie van openbare verkoop. Het monopolie van de notaris zou immers worden uitgehold indien er geen sprake meer zou zijn van een openbare verkoop zodra de notaris er niet bij wordt betrokken. Zodra op een verkoop de stempel van openbare verkoop wordt geplakt, is de notaris in de regel evenwel niet uit het plaatje weg te denken.

Tot slot leert dit arrest dat er voor het notariaat een belangrijke taak is weggelegd om mee te denken en mee te evolueren met de moderne online-verkoopsystemen van onroerende goederen. De uitdaging voor het notariaat bestaat erin om de rol van de notaris – en de daarbijhorende authenticiteit die het monopolie van de notaris rechtvaardigt – compatibel te maken met een openbare verkoop die op een elektronische wijze verloopt.

 


Michaël de Potter de ten Broeck en Laura Speltincx zijn juridisch adviseur bij de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen (KFBN).

Bron: Michaël DE POTTER DE TEN BROECK en Laura SPELTINCX, “Het begrip openbare verkoop in een modern jasje”, (noot onder Cass. 9 juni 2016), NFM 2016, afl. 9.

De volledige tekst vindt u in het Notarieel en Fiscaal Maandblad (nr. 9). Klik hier voor meer informatie over het het Notarieel en Fiscaal Maandblad (nr. 9), alsook voor de abonnementsvoorwaarden.

Op Jura vindt u meer rechtsleer over de openbare verkoop van onroerende goederen.


Gepubliceerd op 07-12-2016

  288