Meer huur betalen voor het houden van een huisdier: kan niet, zegt vrederechter

Uit De Juristenkrant nr. 404 van 26 februari 2020

Een verhoging van de huurprijs voor het houden van huisdieren kan niet, besluit de vrederechter in Willebroek, evenmin als een ontbinding van het huurcontract door de huurder als die verhoging niet betaald wordt.

Gepubliceerd op 27-02-2020

Anthony Godfroid
Advocaat

Er was eens een bedachtzame verhuurder uit Bonheiden die wel hield van creatieve clausules. Hij dacht zelfs een oplossing te hebben gevonden voor de recente diervriendelijkheid van vrederechters. De laatste jaren is het namelijk zo dat verhuurders die de ontbinding van de huurovereenkomst vragen wegens het niet respecteren door de huurders van het contractueel verbod op het houden van huisdieren van een kale reis thuis komen. Het louter houden van huisdieren zonder dat die voor overlast zorgen, wordt door vrederechters niet meer aanvaard als contractuele tekortkoming die dermate ernstig zou zijn dat ze de strenge sanctie van de ontbinding van het contract lastens de huurder (met daarbij de vaak hoge ontbindingsvergoeding van drie maanden huur) rechtvaardigt.

Wat stelde de overeenkomst? Het contract bevatte geen verbod tot het houden van huisdieren, maar een clausule die bepaalde dat wanneer ze toch gehouden zouden worden zonder voorafgaand schriftelijk akkoord van de verhuurder, dat tot een verhoging van de huurprijs met 25 procent zou leiden.

edgar-edgar-nkc772r_qog-unsplash
(c) Edgar Edgar

Heuse dagvaarding

Aangezien de huurders de gevraagde verhoging weigerden te betalen, mochten ze het gaan uitleggen bij de vrederechter. De inleiding van de zaak vond overigens plaats na een heuse dagvaarding, betekend door de gerechtsdeurwaarder. Huurzaken kunnen worden ingeleid via een veel goedkoper verzoekschrift zodat de vrederechter, geheel terecht, de meerkost van die dagvaarding ten laste laat van de verhuurder. Het vonnis brengt in herinnering dat een ‘normaal, zorgvuldige procespartij in dezelfde omstandigheden anders zou gehandeld hebben en dergelijke nutteloze kosten niet zou hebben ‘uitgezet’.’

Recht op respect voor het privéleven, het gezinsleven en zijn of haar woning

De clausule is volgens de vrederechter niet in overeenstemming met artikel 8.1 van het EVRM. ‘Het volledige verbod van het houden van om het even welk huisdier, ongeacht het mogelijke schadelijk karakter ervan of de eventuele risico’s op overlast, staat inderdaad totaal niet in verhouding met het door de verhuurder beoogde doel, met name het behoud in goede staat van een gerenoveerd appartement dat in huur wordt gegeven’, aldus de vrederechter. Er bestaat dan ook geen reden om de contractuele sanctie van de huurverhoging toe te passen, laat staan de ontbinding wegens ‘huurachterstal’ omdat de toeslag niet betaald werd.

Artikel 8.1 van het EVRM waarborgt het recht op respect voor het privéleven, het gezinsleven en zijn of haar woning (inclusief correspondentie). Een clausule die het houden van huisdieren verbiedt, houdt in de huidige stand van de sociale opvattingen en gewoonten een aantasting van dat recht in. Zolang de dieren niet voor overlast zorgen, kan de verhuurder zich met andere woorden niet op het huurcontract beroepen om de huur te doen ontbinden in het nadeel van de huurder. Het spreekt voor zich dat als de dieren wél hinder veroorzaken, de verhuurder het huurcontract kan doen ontbinden wegens een contractuele tekortkoming in hoofde van de huurder. Of er objectieve hinder bestaat, wordt evenwel nooit vermoed: het is aan de verhuurder om dat te bewijzen. Zo zag een huurder zijn huurcontract in zijn nadeel ontbonden omdat er tot twintig katten werden gehouden op een bescheiden appartement en er sprake was van geurhinder (Vred. Leuven 6 oktober 2015, Huur 2016, afl. 1, 36, noot R. Timmermans).

Kunnen we besluiten dat huisdieren inderdaad gewoonweg deel uitmaken van het gezin zoals dat beschermd wordt door artikel 8.1 van het EVRM? Zolang de huisdieren geen aantoonbare hinder veroorzaken, zal de verhuurder ze moeten gedogen, ongeacht de bepalingen van het huurcontract.

Definitie 'dier'

Mogen wij hier ook nog even herinneren aan de nieuwe definitie van ‘dier’ in het nieuwe burgerlijk wetboek (zie het nieuwe artikel 3.39, onderdeel van boek 3, van het nieuwe BW)? Van dieren wordt nu wetboek erkend dat ze ‘een gevoelsvermogen en biologische noden’ hebben. De minister van Justitie heeft op zijn website geschreven dat ‘in de praktijk’ het goederenrecht op dieren van toepassing zal blijven - ze blijven verhandelaar - maar dat er meer rekening zal moeten worden gehouden met de regelgeving op het dierenwelzijn. Aangezien de dierenwelzijnswet van 14 augustus 1986 van openbare orde is, zou het daarom goed kunnen dat wanneer een uithuiszetting van een huurder tot welzijnsproblemen voor de eveneens uit huis gezette dieren zou leiden, ook dit element proactief onderzocht moet worden door de (vrede)rechter. In zulke dossiers lijkt het mij inderdaad evident te zijn dat een kopie van het vonnis bijvoorbeeld aan een lokaal dierenasiel wordt bezorgd waar de dieren terecht zouden kunnen bij gebrek aan alternatieven.

  516