Het Vlaams Woninghuurdecreet: continuïteit met eigen accenten

Diederik Vermeir en Tom Vandromme schreven voor het Notarieel en Fiscaal Maandblad (Not.Fisc.M.) een bijdrage over het Vlaamse Woninghuurdecreet.

Gepubliceerd op 18-09-2019

Op 1 januari 2019 trad het Vlaams Woninghuurdecreet in werking. Het decreet behandelt de huur van hoofdverblijfplaatsen en van studentenhuisvesting. De bepalingen zijn van dwingend recht en zijn van toepassing op schriftelijke overeenkomsten die vanaf 1 januari 2019 zijn gesloten. Oudere huurovereenkomsten blijven onderworpen aan federale bepalingen, ook na verlenging. Op mondelinge overeenkomsten is het decreet onmiddellijk van toepassing.

jn2245-kluw-leg-clusteractie-wonen-sleutels-1200x627px-nl1

Huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen

De bepalingen over huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen sluiten vaak aan bij de Woninghuurwet en het Burgerlijk Wetboek. De regels over de vorm en de totstandkoming van de huurovereenkomst, zoals de verplichting van een geschrift en om de huurprijs bekend te maken, blijven bijvoorbeeld in grote lijnen behouden. Een toelichting bij de overeenkomst, is voortaan niet meer nodig.

Op het vlak van de woningkwaliteit verduidelijkt het decreet de principes uit het gemeen verbintenissenrecht. Een verhuurde woning moet voldoen aan de gewestelijke kwaliteitsnormen (Vlaamse Wooncode) en een huurovereenkomst voor een woning die daar niet aan voldoet is nietig. Tijdens de huur behouden zowel de huurder als verhuurder een eigen onderhouds- en herstellingsplicht. De Vlaamse regering verduidelijkte in een lijst de herstellingsplicht van de huurder.

Op het vlak van duur en opzegging is er eveneens sprake van continuïteit, bijvoorbeeld door het principe van een negenjarig contract te behouden. Toch zijn er ook verduidelijkingen en wijzigingen. Een belangrijke aanpassing is dat de huurder kortlopende overeenkomsten vroegtijdig kan opzeggen.

De basishuurprijs blijft vrij te bepalen en ook de regels over indexatie en huurprijsherziening volgen de Woninghuurwet. Energiebesparende maatregelen worden wel makkelijker realiseerbaar, aangezien de partijen hiervoor op ieder tijdstip een herziening kunnen overeenkomen.

Nieuw is dat het decreet de verdeling van kosten en lasten tussen huurder en verhuurder regelt. Ook hier stelde de Vlaamse regering een dwingende lijst op met de verdeling van kosten en lasten.

Een andere innovatie is de regeling bij overlijden van de laatste huurder, zodat de verhuurder de woning sneller kan vrij maken. Samen met de verhoging van het bedrag van de waarborg tot drie maanden huur, wil de decreetgever zo het rendement van de verhuurder beter garanderen. De waarborgvormen zijn wel beperkt tot een som geld, een zakelijke zekerheidstelling, een bankwaarborg of een borgstelling.

De specifieke regels voor geschillenbeslechting worden uit het Gerechtelijk Wetboek gehaald en mee opgenomen in het nieuwe decreet. Een belangrijke nieuwigheid daarbij is het huur kortgeding bij de vrederechter.

Met de nieuwe regeling omtrent medehuur vulde de decreetgever dan weer een juridische lacune in voor de situatie waarin twee of meerdere personen (al dan niet partners) gezamenlijk een woning huren. Het decreet bepaalt zo onder meer de onderlinge gehoudenheid tot de huurschulden en de mogelijkheid voor een huurder om alleen voor zich op te zeggen.

Huur van studentenverblijven

Het Vlaams Woninghuurdecreet introduceert ook een dwingend kader voor studentenhuurovereenkomsten, dat wel beperkter blijft dan dat van huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen. Daarbij wordt rekening gehouden met het specifieke karakter van een studentenhuurovereenkomst.

De specifieke regels hebben betrekking op de overdracht van huur en onderhuur, de huurprijs, de huurwaarborg en de vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst door de student.

Conclusie

De auteurs

Tom Vandromme en Diederik Vermeir zijn wetenschappelijk medewerker aan de Universiteit Antwerpen.

tom
Tom Vandromme
vermeir-diederik
Diederik Vermeir
  253