Hervorming appartementsrecht: wat verandert er op 1 januari 2019?

Op 1 januari 2019 treden nieuwe regels in werking die de werking van het appartementsrecht moeten optimaliseren. De nieuwe regels liggen vervat in de artikels 162 tot 179 van de wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve geschillenoplossing. We vroegen aan Christian Stoop en Alexandre Bastenier om de belangrijkste wijzigingen op een rijtje te zetten.

Gepubliceerd op 12-12-2018

Versoepeling beslissingsproces

Eén van de voornaamste beweegredenen van de wetgever was om het beslissingsproces te versoepelen om bepaalde werkzaamheden vlotter te kunnen uitvoeren. Zo zal de algemene vergadering met een tweederdemeerderheid kunnen beslissen over de uitvoering van bijna alle werken betreffende de gemene delen, daar waar voorheen een drievierdemeerderheid vereist was. Een gewone volstrekte meerderheid volstaat zelfs voor de wettelijk opgelegde werken, de werken tot behoud van het goed en de daden van voorlopig beheer.

Indien de lasten enkel door een deel van de mede-eigenaars wordt gedragen, beslissen en stemmen enkel zij daarover binnen de algemene vergadering in verhouding tot hun aandeel in de last(en).

De wetgever voorziet in de mogelijkheid om over de afbraak en de heropbouw van het gebouw te beslissen met een viervijfdemeerderheid indien de veiligheid of de hygiëne van het gebouw in het gedrang lijkt te komen, of als de renovatie van het gebouw buitensporige kosten met zich zou meebrengen.

Afslanking statuten

De statuten worden afgeslankt. Voortaan moeten hierin nog de volgende elementen worden opgenomen:

  1. de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke delen;
  2. de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten (art. 577-4 BW);
  3. de regeling bij wanbetaling.

Reglement van interne orde verplicht

Waar een reglement van interne orde vroeger facultatief was, wordt dit voortaan verplicht. Het moet door de syndicus bijgehouden en geactualiseerd worden in functie van eventuele wetswijzigingen en beslissingen van de algemene vergadering. Concreet bevat het reglement regels aangaande de wijze van bijeenroeping, werkwijze en bevoegdheden van de algemene vergadering en het bedrag aangaande mededinging. Ook de wijze van benoeming van de syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de hernieuwing ervan worden in het reglement vermeld. Tot slot bevat het reglement de regels betreffende de opzegging van het contract met de syndicus, de verplichtingen van de syndicus bij het einde van de overeenkomst en de jaarlijkse periode van 15 dagen voor de bijeenroeping van de algemene vergadering.

Reservekapitaal

De opbouw van een reservekapitaal is verplicht binnen de 5 jaar na voorlopige oplevering van de gemene delen. Deze regeling is onmiddellijk van toepassing vanaf het eerste boekjaar volgend op 1 januari 2019.

De jaarlijkse bijdrage mag niet lager zijn dan 5 % van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. In een opt-outregeling kan voorzien worden mits een viervijfdemeerderheid.

Bevoegdheid VME om in rechte op te treden

Voortaan heeft de vereniging van mede-eigenaars de bevoegdheid om in rechte op te treden met het oog op de wijziging van de aandelen of van de verdeling van de lasten. Het is bijgevolg voldoende om de Vereniging van mede-eigenaars te dagvaardingen, in plaats van alle individuele mede-eigenaars.

Voorlopige bewindvoerders

Indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is, of indien de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, kan de syndicus of één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de zaak aanhangig maken bij de rechter om één of meerdere voorlopige bewindvoerders aan te wijzen op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, die, voor de hem toegekende taken, de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen.

Voorrecht VME

De wetgever verschaft een voorrecht aan de vereniging van mede-eigenaars. Artikel 27 van de Hypotheekwet zegt letterlijk: “De vereniging van mede-eigenaars heeft een voorrecht op de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar”.

Vergoeding syndicus

Syndici zullen in nieuwe contracten duidelijk de berekening van hun vergoeding moeten opnemen. Niet vermelde prestaties zullen niet worden vergoed, tenzij ze achteraf worden goedgekeurd door de algemene vergadering. Het is bijgevolg aangewezen om een lijst van forfaitaire prestaties en een lijst van aanvullende prestaties en hun vergoeding op te stellen. Deze regeling is enkel van toepassing op contracten die na 1 januari 2019 worden gesloten en/of verlengd worden.

Buitengewone werken

Het is de taak van de syndicus om buitengewone werken die in de komende jaren te voorzien zijn, op de agenda van de algemene vergadering te plaatsen. Ook moet er een begroting worden opgemaakt om deze werken te kunnen realiseren.

De auteurs

Christian Stoop en Alexandre Bastenier zijn advocaat bij Reyns Advocaten.

 

 

  1440