Gebreken bij verkoop van vastgoed

Bij de verkoop van een gebouw kan de koper rekenen op een vrijwaring voor verborgen gebreken. Wat houdt die vrijwaring voor verborgen gebreken in? Welke soorten gebreken komen in aanmerking voor die regeling?

Gepubliceerd op 18-02-2019

vergrootglas met verborgen gebreken

Vrijwaring verborgen gebreken: 5 na te leven voorwaarden

De bestaansreden van deze vrijwaring is dat de koper van vastgoed recht heeft op het nuttig bezit van het goed, d.w.z. dat het vastgoed niet door een gebrek mag zijn aangetast.

Niet elk gebrek in een gebouw leidt echter tot de toepassing van de vrijwaring.

5 voorwaarden

Voor de toepassing van de vrijwaring voor verborgen gebreken moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan

  1. het gebrek verhindert het normale gebruik van het gebouw door de koper;
  2. het gebrek treft ofwel de materiële kantvan het gebouw (bv. een schoorsteen die instort na de aankoop van het goed) of het administratieve en burgerlijke statuut (bv. een gewestplan at dateert van vóór de verkoop en het onroerend goed in een zone situeert waar niet gebouwd mag worden);
  3. het gebrek mag niet zichtbaar zijn op het moment van verkoop;
  4. het gebrek moet voldoende ernstig zijn;
  5. de oorzaak van het gebrek moet vóór de verkoop liggen (het gebrek moet ten minste "in de kiem" aanwezig zijn vóór de eigendomsoverdracht van het vastgoed).

Bovendien moet enerzijds worden onderzocht of de verkoper een professional of een privépersoon is en anderzijds of eventuele afwijkingen in de verkoopovereenkomst geldig zijn.

Naast deze overwegingen moet een onderscheid worden gemaakt tussen de verschillende soorten gebreken om te weten of het betreffende gebrek onder de vrijwaring voor verborgen gebreken kan vallen.

Auteur: Pierre-François van den Driesche

Pierre-François van den Driesche

Pierre-François van den Driesche is voornamelijk werkzaam op het gebied van handels- en vennootschapsrecht en zowel burgerlijk- als handelsverbintenissenrecht, dat hij ook doceert, en in het bijzonder op het gebied van vastgoed- en bouwrecht.

Hij is sinds 2004 advocaat, nadat hij als onderzoeker aan het Europacollege en als bedrijfsjurist werkte. 

Sinds 2008 oefent hij parallel ook een academische activiteit uit als gastonderzoeker economisch recht aan de Université Libre de Bruxelles (ULB) en als docent, eerst in handelsrecht aan EPHEC van 2012 tot 2016 en, sinds 2017, in vennootschapsrecht aan de Universiteit van Bergen (UMons), nadat hij er van 2006 tot 2012 de praktische werkzaamheden inzake bijzonder contractenrecht had begeleid.

Hij behaalde zijn diploma rechten aan de Université Catholique de Louvain (UCL) en een specialisatie in Europees recht aan de Université Libre de Bruxelles (ULB). Hij studeerde ook in de Verenigde Staten en in Mexico.

Pierre-François van den Driesche is vennoot-oprichter van het kantoor OAK.

  512