Een verkoopovereenkomst van vastgoed kan nu via e-mail worden gesloten!

Wet van 20 september 2018 tot harmonisatie van de begrippen elektronische handtekening en duurzame gegevensdrager en tot opheffing van de belemmeringen voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg.

verkopen via mail

De verkoop van vastgoed gepaard gaat met een groot aantal te vervullen formaliteiten, zoals registratierechten, belasting over de toegevoegde waarde en verzekeringen.

De verkoopovereenkomst komt tot stand door de wilsovereenstemming van de partijen. In principe volstaat het om mondeling overeen te komen. Dit betekent dat een ondertekening van een voorlopige verkoopovereenkomst, een authentieke akte, of de overschrijving op het hypotheekkantoor in dit stadium niet vereist zou zijn.

Verkoop onroerend goed = een schriftelijk document?

De verkoop van een vastgoed wordt bijgevolg geacht te zijn gesloten zodra het bod is aanvaard, voor zover het vast en volledig is en op voorwaarde dat de verkoper instemt om een overeenkomst te sluiten met de bieder. Wat dit laatste punt betreft, kan een verkoper er bijvoorbeeld voor kiezen om een aantrekkelijk aankoopbod af te wijzen, zonder dat hij de redenen voor zijn weigering hoeft toe te lichten.

Uit wat voorafgaat zou afgeleid kunnen worden dat de verkoopovereenkomst van vastgoed op gelijk welke wijze tot stand kan komen, op voorwaarde dat het bod wordt aanvaard. In de praktijk is het opstellen van een schriftelijk document echter vaak noodzakelijk en meestal wenselijk, om twee redenen:

  • Ten eerste wordt de verkoop pas tegenstelbaar aan derden nadat de notariële akte is overgeschreven op het hypotheekkantoor (art. 1 hypotheekwet). 
  • Ten tweede volgt uit de bewijsregels van de artikelen 1341 e.v. van het Burgerlijk Wetboek dat voor de verkoop van vastgoed een schriftelijk document moet worden opgesteld.

Het gaat dus om bewijskracht. Aangezien de verkoopovereenkomst van consensuele aard is, is de wilsovereenstemming voldoende om het contract te laten bestaan, maar om het te bewijzen, moet dit akkoord blijken uit een geschrift.

Wat dan met e-mails?

Kan een verkoop van vastgoed langs elektronische weg vanuit juridisch oogpunt als geldig worden beschouwd?

Over deze vraag oordeelde het Hof van Beroep te Antwerpen in een arrest van 19 december 2016 merkwaardig genoeg dat de verkoop van een gebouw eerder een plechtige dan een consensuele overeenkomst was, zodat een dergelijke overeenkomst niet per e-mail kon worden gesloten op basis van artikel XII.16 van het Wetboek van economisch recht

De artikelen XII.15 en 16 van dat Wetboek bepaalden dat een elektronisch bestand (e-mail, fax, scan) wordt gelijkgesteld met een geschrift en zelfs wordt gelijkgesteld met een ondertekend geschrift als het voldoet aan artikel 1322, 2e lid van het Burgerlijk Wetboek, maar deze regel was niet van toepassing op contracten die rechten op vastgoed tot stand brengen of overdragen.

Dit alles is veranderd doordat de federale regering de wetgeving begin 2018 wenste aan te passen om een einde te maken aan de onzekerheid, zodat mensen die te goeder trouw handelen en een akkoord per e-mail sluiten niet met lege handen achterblijven.

Dit heeft uiteindelijk geleid tot de goedkeuring van de wet van 20 september 2018 tot harmonisatie van de begrippen elektronische handtekening en duurzame gegevensdrager en tot opheffing van de belemmeringen voor het sluiten van overeenkomsten langs elektronische weg. Deze wet is op 20 oktober in werking getreden en heeft precies artikel XII 16 hervormd. Hierdoor is nu toegestaan dat een verkoop van vastgoed elektronisch kan worden afgesloten, inclusief via e-mail. We merken op dat de verkoop van een vastgoed per e-mail enkel geldig is als die e-mail vergezeld gaat van een elektronische handtekening.

In tegenstelling tot het Hof van Beroep te Antwerpen in 2016 kunnen de hoven en rechtbanken in principe niet langer de geldigheid van een per e-mail gesloten verkoop van vastgoed afwijzen, tenzij zij praktische belemmeringen vaststellen die verhinderen dat de langs elektronische weg gesloten overeenkomst voldoet aan de wettelijke of reglementaire vormvereisten.

Pierre-François van den DRIESCHE

Pierre-François van den Driesche

Pierre-François van den Driesche is voornamelijk actief op het gebied van handels- en vennootschapsrecht en contractenrecht, zowel burgerlijk- als handelsrecht, dat hij eveneens doceert, en in het bijzonder het vastgoed- en bouwrecht.

Hij is advocaat sinds 2004, na onderzoeker te zijn geweest aan het Europacollege en bedrijfsjurist.

Sinds 2008 is hij ook werkzaam als associate researcher in economisch recht aan de Université Libre de Bruxelles (ULB), en als docent, eerst in het handelsrecht aan EPHEC van 2012 tot 2016, en sinds 2017 in het vennootschapsrecht aan de Universiteit van Bergen (UMons), na van 2006 tot 2012 de praktische werkzaamheden rond het bijzondere verbintenissenrecht te hebben begeleid.

Hij behaalde een diploma rechten aan de Katholieke Universiteit van Leuven (UCL) en een specialisatie in Europees recht aan de Université Libre de Bruxelles (ULB). Hij heeft ook in de Verenigde Staten en Mexico gestudeerd.

Pierre-François van den DRIESCHE is een van de oprichters van OAK.Hij is de auteur van het boek "La vente immobilière" (verschijnt bij Wolters Kluwer).

www.oaklaw.eu

  679