De Nederlandse VvE kan geld lenen… en de Belgische VME?

Een recente wetswijziging in Nederland vormde voor Charlotte Willemot de inspiratie om zich te verdiepen in de vraag of de vereniging van mede-eigenaars (VME) kan beslissen om in eigen naam een geldlening aan te gaan om onderhouds- of renovatiewerken aan de gemeenschappelijke delen te financieren. Haar bijdrage verscheen op 19 december 2018 in aflevering 393 van het Nieuw Juridisch Weekblad (NjW).

Gepubliceerd op 19-12-2018

willemot-charlotte
Charlotte Willemot

Situering van de problematiek

Een aanzienlijk deel van de appartementsgebouwen in België werd in de jaren ‘60 en ‘70 van de vorige eeuw opgetrokken. Een deel van die gebouwen zijn vandaag volledig afgeleefd. Om ze in overeenstemming te brengen met de hedendaagse verwachtingen qua veiligheid, comfort en woonkwaliteit zijn grote onderhouds – en renovatiewerken aan de gemeenschappelijke delen nodig. Het is geen geheim dat dergelijke werken handenvol geld kosten. In appartementsgebouwen waar de VME geen of onvoldoende reserves heeft opgebouwd om noodzakelijke onderhouds- of vernieuwingswerken te financieren, zullen de mede-eigenaars deze kosten uit eigen zak moeten betalen. Indien sommige mede-eigenaars geen lening ten persoonlijke titel willen of kunnen aangaan, dan kan het afsluiten van een lening in naam van de VME een aantrekkelijke optie lijken.

Wetswijziging in Nederland

In Nederland bestond er al een tijdje discussie over de vraag of een vereniging van eigenaars (“VvE”) in eigen naam geld kon lenen, in het bijzonder in het kader van de ‘verduurzaming’ van appartementsgebouwen. Door de recente wetswijziging kwam er een einde aan deze discussie. Sinds 1 januari 2018 erkent het Nederlands Burgerlijk Wetboek uitdrukkelijk dat het voor de VvE’s mogelijk is om een geldlening aan te gaan, onder meer voor de financiering van de kosten die betrekking hebben op energiebesparende maatregelen, onvoorziene onderhoudskosten of andere kosten die de gewone jaarlijkse kosten overstijgen.

Na een korte schets van de achtergrond van de Nederlandse wetswijziging, worden in het eerste deel van de bijdrage de twee voornaamste wijzigingen geanalyseerd, met name:

  1. het invoeren van een jaarlijkse minimale stortingsplicht in het reservefonds;
  2. de wettelijke erkenning van het principe dat de VvE’s bevoegd zijn om leningen aan te gaan.

En hoe zit het in België?

Vanaf 1 januari 2019 wordt het aanleggen van een reservekapitaal in principe voor alle VME’s wettelijk verplicht. De algemene vergadering kan wel met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen. Daarnaast wordt in het tweede deel van deze bijdrage de problematiek van de geldlening vanuit Belgisch perspectief onderzocht. Van enige twijfel over de bevoegdheid van de VME om leningen aan te gaan of over de geldigheid van VME-leningen, schijnt in de Belgische rechtsorde op het eerste gezicht nauwelijks sprake te zijn. Ondanks de vaststelling dat de mogelijkheid openstaat voor de VME om een lening aan te gaan, blijkt er over de voorwaarden, modaliteiten en gevolgen van dit soort externe financiering veel onduidelijkheid te bestaan.

De auteur

Charlotte Willemot is werkzaam bij de Vakgroep Metajuridica, privaat- en ondernemingsrecht, Instituut voor notarieel recht aan de UGent.

 

 

  450