Covid-19: impact op vastgoed

RECHTspreekt #43 van 4 mei 2020 met Olivia Oosterlynck

De maatregelen die genomen zijn om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan, hebben ook gevolgen voor de vastgoedsector. In een nieuwe aflevering van RECHTspreekt bespreken we met Olivia Oosterlynck, advocate in de afdeling Real Estate van Loyens & Loeff, de impact van de coronacrisis op vastgoed en contracten. Welke gevolgen brengt de lockdown met zich mee voor lopende huurcontracten? Kan overmacht bijvoorbeeld ingeroepen worden en kan er om betalingsuitstel gevraagd worden? Wat met vastgoedtransacties en de koop/verkoop van een onroerend goed in deze periode? Waarmee moeten de notaris en de partijen rekening houden? Kunnen bouwprojecten verder gezet worden? En welke fiscale steunmaatregelen neemt de overheid om de impact op onze economie en de burgers te verzachten?

Gepubliceerd op 07-05-2020

Vormen de maatregelen een overmachtssituatie voor de vastgoedsector?

Om deze vraag te beantwoorden moeten we verschillende zaken van elkaar onderscheiden. De vastgoedsector wordt, zoals de meeste sectoren, getroffen maar de situatie verschilt voor huurcontracten, verkoopcontracten, aannemingscontracten et. Laten we eerst kijken naar de situatie bij huur, want hier zien we dat er veel vragen worden gesteld.

john-towner-130164

Ten aanzien van een huurder die zijn winkel niet kan openen of zijn kantoorruimte niet kan gebruiken, moeten we ten eerste vaststellen dat er op dit moment geen enkele wettelijke regeling bestaat die de opschorting van de betaling van huurgelden verantwoordt.

De volgende stap is kijken wat er in het contract zelf tussen partijen werd afgesproken. Sommige huurcontracten voorzien immers overmachtsclausules, of voorzien dat de huurder een huurprijs betaald in functie van zijn omzet, sommige contracten voorzien ook hardship clausules.

De partijen hadden immers reeds kunnen voorzien in bepaalde "uitzonderlijke omstandigheden" die zich voordoen tijdens de duurtijd van het contract, bijvoorbeeld door in hun huurovereenkomst een definitie van overmacht op te nemen die ook van toepassing is op imprevisie (ik kom straks nog even terug op de leer van imprevisie).

Wat raden jullie cliënten aan indien zij geconfronteerd worden met een brief van de huurder die een vrijstelling van de huur of vermindering vraagt?

In principe kan de huurder niet op eigen houtje de betaling van de huur opschorten. De niet-betaling van de huur bestaat nog altijd in een contractuele wanprestatie waarvoor de verhuurder naar de vrederechter kan gaan. De huurder moet nog altijd de niet-betaling kunnen verantwoorden.

Maar het gaat hier echter over een probleem van liquiditeiten, dan over de vraag of de huurprijs wel verschuldigd is. Een failliet van huurders zou ook niet in het voordeel van de verhuurders zijn. 

Wij raden cliënten wel aan contact op te nemen met de huurders en te onderhandelen over de eventuele impact van de maatregelen op hun huurovereenkomst, zonder enige vrijstelling te geven. We raden aan om niet zo maar redelijke voorstellen te weigeren (bv. betalingsuitstel, niet meteen beroepen op de huurwaarborg etc.) We kunnen immers niet uitsluiten dan een rechter van oordeel zou zijn dat er rechtsmisbruik zou zijn in een specifieke zaak wanneer een verhuurder elk redelijk voorstel zou geweigerd hebben, in deze situatie. We kunnen dus maar beter onzekere rechtszaken vermijden.

Het Beroepsvereniging van het vastgoedsector (BVS) heeft ook de volgende aanbevelingen gepubliceerd voor wat betreft handelshuurovereenkomst: (i) een 50% vrijstelling van de vaste huurprijs voor de maanden april en mei;  (ii) een uitstel van betaling voor de andere 50% tot eind van het jaar.

olivia-oosterlynck
Olivia Oosterlynck
Advocaat, Loyens & Loeff

Olivia Oosterlynck maakt deel uit van de praktijkgroep Vastgoed binnen Loyens & Loeff België. Zij is een medewerker in ons kantoor te Brussel.

Olivia is gespecialiseerd in real estate transacties (asset deals en share deals) en in due diligence aangelegenheden. Zij staat cliënten bij in het onderhandelen van de onderliggende contracten (verkoopakte of de share purchase agreement). Zij adviseert eveneens cliënten over zakelijke rechten en huurovereenkomsten.

  265