Cohousing en de wet: enige creativiteit is geen overbodige luxe

Hoewel ze een niche blijven, zitten alternatieve woonvormen zoals cohousing de laatste jaren in de lift in Vlaanderen. Juridisch gezien vormen ze een uitdaging, onder meer op het vlak van ruimtelijke ordening, bouw- en zakenrecht, en fiscaliteit. Vaak worden bepalingen uit het appartementsrecht en de gedwongen mede-eigendom toegepast, al vergt het soms wat creativiteit van notarissen die met een concreet dossier aan de slag moeten. Reden waarom het Notarieel Congres dit jaar de alternatieve woonvormen in de schijnwerpers plaatst. De Juristenkrant ging voor wat meer achtergrond langs bij advocaat Jo De Haese en notaris Jo Debyser.

Gepubliceerd op 21-09-2017

Ruth Boone
Foto's: Wouter Van Vaerenbergh

[...]

Notaris Debyser begeleidt al twintig jaar alternatieve woonprojecten, eerst vooral in Brussel en Wallonië, nu ook meer en meer in Vlaanderen. ‘Hier is het vooral een stedelijk fenomeen. In agrarisch gebied bijvoorbeeld, waar enkel eengezinswoningen toegestaan zijn, gaat het niet.’ Ook Jo De Haese wijst erop dat soms inderdaad een functiewijziging nodig is om een cohousingproject mogelijk te maken. ‘Of in een verkaveling kunnen er bepalingen zijn waar je een wijziging voor moet aanvragen.’

Persoonlijk aspect

notaris-2

Er zijn twee pistes om een cohousingproject juridisch te regelen. Jo Debyser (foto): ‘Je kan dat doen via een coöperatieve vennootschap, waarbij de gemeenschappelijke delen eigendom zijn van en beheerd worden door de coöperatieve, of waarbij het hele project eigendom is van de coöperatieve en de bewoners aandelen en woonrechten hebben. Maar in Vlaanderen is die constructie, in tegenstelling tot in Wallonië, niet populair. Vlamingen willen liever eigenaar van een woning zijn dan

aandeelhouder in een coöperatieve. Hier wordt cohousing vooral via de gedwongen mede-eigendom uit het appartemensrecht geregeld. Voor cohousing is dat soms een probleem, omdat het appartementsrecht toch een eerder zakelijke benadering heeft, terwijl bij cohousing het persoonlijke heel belangrijk is. Ik denk dan bijvoorbeeld aan het stemrecht op de algemene vergadering. In een cohousingproject wil men bijvoorbeeld per gezin kunnen stemmen, in plaats van volgens het aantal aandelen in de eigendom, of men wil helemaal niet stemmen, maar alles in consensus beslissen.(...)'

[...]

Community Land Trust

advocaat-6

Een bijzondere vorm van samenwonen is de community land trust. ‘CLT is in de jaren ’60 ontstaan in de VS, en enkele jaren geleden is het idee naar hier overgewaaid’, verduidelijkt advocaat Jo De Haese (foto). ‘Het initiatief gaat meestal uit van de overheid en is bedoeld om mensen die niet zo kapitaalkrachtig zijn, toch de mogelijkheid te geven een huis te verwerven. In België lopen nu proefprojecten in Gent en Brussel.’  

Volgens het CLT-principe blijft de overheid of de sociale huisvestingsmaatschappij eigenaar van de grond, de koper koopt alleen de woning aan. 

[...]

Jo De Haese: ‘CLT wordt in België meestal geregeld via een opstalrecht of een erfpacht. Maar die lopen af na 50 of 99 jaar. Bij CLT worden soms clausules opgenomen waarbij, als aan bepaalde voorwaarden voldaan is, de overeenkomst verlengd kan worden. Maar eigenlijk dat is niet wettelijk: na 50 of 99 jaar wordt de eigenaar van de grond eigenaar van de woning. Als je de overeenkomst wil hernieuwen, moeten er opnieuw registratierechten betaald worden. Als daar ooit een procedure van zou komen, zou zo’n automatische hernieuwingsclausule ongeldig verklaard worden door de rechter. (...) De wetgever zou daar moeten optreden, zodat een blijvende splitsing kan worden gemaakt tussen de eigenaar van de grond en de eigenaar van het gebouw.’

[...]

terrah-holly-16329
Foto: Terrah Holly
  1437