Als samenwonen niet meer werkt: huuropzegging

Er heerst nog heel wat onzekerheid over de mogelijkheid van het individueel opzeggen van een huurcontract in het geval van meerdere contractuele huurders. In dit geval zou – binnen de wettelijke en contractuele mogelijkheden – een medehuurder uit het contract kunnen stappen, terwijl de huurovereenkomst met de andere huurders gewoon verder blijft lopen. Maar de rechtspraak geeft geen eenduidig antwoord of dit wel wettelijk is.

Er zijn heel wat argumenten die spreken tegen een dergelijk individueel recht. De Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent stelt in een vonnis van 7 januari 2005 dat een individuele opzegging voorbij gaat aan het ondeelbare karakter van de verbintenis. Het is in die zin niet logisch dat het recht op huur van de huurder wel deelbaar zou zijn, en de verplichting van de verhuurder tot het verschaffen van het huurgenot niet. Deze visie wordt door meerdere rechtbanken gedeeld.

Daarnaast is een bijkomend argument dat een individuele opzegging de rechtspositie van de blijvende huurder eenzijdig verzwaart: de huur werd immers voorheen betaald door beide huurders samen. Bij een individuele opzegging moet de volledige huur op tafel gelegd worden door de resterende huurder. Ook voor de verhuurder heeft dit gevolgen. Hij ziet immers zijn verhaalsobject beperkt tot het vermogen van de blijvende huurder.

Ten slotte creëert een individuele opzegging meer ruimte voor discussie. Het zou indruisen tegen het principe dat gemaakte afspraken gevolgd dienen te worden: één van de huurders zou eenzijdig terug kunnen komen op zijn contractuele verbintenissen, wat wettelijk gezien niet kan.

Toch is er ook in toenemende mate rechtspraak aanwezig die duidelijk wel in het voordeel van een individuele opzeggingsmogelijkheid spreekt. Hierbij wordt er doorgaans gefocust op de contractuele vrijheid van elke huurder. De huurrelatie eindigt tussen de opzeggende huurder en verhuurder, waardoor de deelbare verbintenis van de huurder tot betaling van de huur opnieuw ondeelbaar wordt: de blijvende huurder neemt de verplichtingen over van de vertrekkende huurder.

Uit het Arrest van 17 februari 2017 van het Hof van Cassatie blijkt dat de ene huurder het contract kan beëindigen, zonder daarvoor de toestemming te hebben van de andere huurder. De blijvende huurder geldt vanaf dan als enige huurder.

Toch is hiermee voor de opzeggende huurder niet alles van de baan. In het merendeel van de huurcontracten wordt de hoofdelijkheid bedongen. Dit betekent dat de opzeggende huurder na de opzeggingstermijn geen huurdersverplichtingen meer heeft, maar hij blijft wel hoofdelijk medeschuldenaar. De opzeggende huurder heeft echter wel een regresvordering tegen de blijvende huurder wanneer de verhuurder hem zou aanspreken.

Voor wie wettelijk samenwoont of gehuwd is geldt een volledig andere regeling. Zij moeten als huurders steeds samen handelen.