Als samenwonen niet meer werkt: huuropzegging

Stel: je verhuurt je woning aan een jong koppel. Een aantal maanden later strandt echter de relatie en vraagt één van hen om uit de huurovereenkomst te stappen. Kan dit zomaar? In een Arrest van 17 februari 2017 oordeelt het Hof van Cassatie dat in geval van meerdere huurders elke huurder individueel tot een akkoord kan komen met de verhuurder om voor zijn deel de huurovereenkomst te beëindigen. Een Arrest dat van groot belang is voor feitelijk samenwonende koppels die besluiten uit elkaar te gaan.

Tekst: Pieter Pauwels

Gepubliceerd op 29-06-2017

woninghuur

Er heerst nog heel wat onzekerheid over de mogelijkheid van het individueel opzeggen van een huurcontract in het geval van meerdere contractuele huurders. In dit geval zou – binnen de wettelijke en contractuele mogelijkheden – een medehuurder uit het contract kunnen stappen, terwijl de huurovereenkomst met de andere huurders gewoon verder blijft lopen. Maar de rechtspraak geeft geen eenduidig antwoord of dit wel wettelijk is.

Het individueel recht in vraag

Er zijn heel wat argumenten die spreken tegen een dergelijk individueel recht. De Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent stelt in een vonnis van 7 januari 2005 dat een individuele opzegging voorbij gaat aan het ondeelbare karakter van de verbintenis. Het is in die zin niet logisch dat het recht op huur van de huurder wel deelbaar zou zijn, en de verplichting van de verhuurder tot het verschaffen van het huurgenot niet. Deze visie wordt door meerdere rechtbanken gedeeld.

Daarnaast is een bijkomend argument dat een individuele opzegging de rechtspositie van de blijvende huurder eenzijdig verzwaart: de huur werd immers voorheen betaald door beide huurders samen. Bij een individuele opzegging moet de volledige huur op tafel gelegd worden door de resterende huurder. Ook voor de verhuurder heeft dit gevolgen. Hij ziet immers zijn verhaalsobject beperkt tot het vermogen van de blijvende huurder.

Ten slotte creëert een individuele opzegging meer ruimte voor discussie. Het zou indruisen tegen het principe dat gemaakte afspraken gevolgd dienen te worden: één van de huurders zou eenzijdig terug kunnen komen op zijn contractuele verbintenissen, wat wettelijk gezien niet kan.

De voordelen van individuele opzegging

Toch is er ook in toenemende mate rechtspraak aanwezig die duidelijk wel in het voordeel van een individuele opzeggingsmogelijkheid spreekt. Hierbij wordt er doorgaans gefocust op de contractuele vrijheid van elke huurder. De huurrelatie eindigt tussen de opzeggende huurder en verhuurder, waardoor de deelbare verbintenis van de huurder tot betaling van de huur opnieuw ondeelbaar wordt: de blijvende huurder neemt de verplichtingen over van de vertrekkende huurder.

Kan je afzonderlijk huur opzeggen?

Uit het Arrest van 17 februari 2017 van het Hof van Cassatie blijkt dat de ene huurder het contract kan beëindigen, zonder daarvoor de toestemming te hebben van de andere huurder. De blijvende huurder geldt vanaf dan als enige huurder.

Toch is hiermee voor de opzeggende huurder niet alles van de baan. In het merendeel van de huurcontracten wordt de hoofdelijkheid bedongen. Dit betekent dat de opzeggende huurder na de opzeggingstermijn geen huurdersverplichtingen meer heeft, maar hij blijft wel hoofdelijk medeschuldenaar. De opzeggende huurder heeft echter wel een regresvordering tegen de blijvende huurder wanneer de verhuurder hem zou aanspreken.

Wat bij wettelijk samenwonen of gehuwden?

Voor wie wettelijk samenwoont of gehuwd is geldt een volledig andere regeling. Zij moeten als huurders steeds samen handelen.

Auteur: Pieter Pauwels

pieter-pauwels_avatar_1496838426-100x100

Pieter Pauwels behaalde in 2000 met onderscheiding het diploma van licentiaat in de Rechten aan de KU Leuven, nadat hij zijn kandidaturen in Namen heeft afgelegd. In 2001-2002 vervolledigde hij zijn studies met de Gespecialiseerde Studie van het Ondernemingsrecht aan de Universiteit Antwerpen. Sinds 2000 trad Pieter toe tot de Balie van Dendermonde en begon hij zijn stage bij advocaat Francine Pauwels, bij wie hij voornamelijk het handelsrecht en het familierecht in de praktijk uitoefende. Na zijn stage bouwde hij zijn advocatenpraktijk verder uit met een bijzondere interesse voor het handelsrecht en het contractenrecht, maar bleef hij ook actief familierechtelijke dossiers behandelen. Zo werd hij ook Jeugdadvocaat. Pieter werd in 2011 benoemd tot Plaatsvervangend Vrederechter in het Vredegerecht van het Tweede Kanton te Sint-Niklaas. In januari 2014 legde hij de eed af als faillissementscurator bij de Rechtbank van Koophandel te Gent, afdeling Dendermonde. In januari 2016 behaalde Pieter het getuigschrift van de bijzondere opleiding 'Cassatieprocedure in strafzaken'.

  491