Statut légal pour les ‘sociétés immobilières réglementées’

En plus du statut de SICAFI, la loi du 12 mai 2014 a introduit un statut légal distinct pour les ‘sociétés immobilières réglementées’. Un AR du 13 juillet 2014 porte exécution de plusieurs articles de cette loi et fixe son entrée en vigueur au 16 juillet 2014. Les SICAFI publiques ont de ce fait jusqu’au 16 novembre 2014 pour demander leur agrément en tant que sociétés immobilières réglementées publiques auprès de l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA).

SIR et SICAFI

L’AR du 13 juillet 2014 présente la même structure que l’‘AR du 7 décembre 2010 relatif aux SICAFI’, mais il n’en reprend que quelques dispositions, puisque les sociétés immobilières réglementées (en abrégé les SIR) et les SICAFI sont deux véhicules fondamentalement différents:

  • Les SIR sont des sociétés opérationnelles ordinaires qui doivent agir dans l’intérêt social, ce qui implique la prise en compte d’autres intérêts que l’intérêt exclusif des actionnaires, tels que l’intérêt de leurs clients, qui sont les utilisateurs des immeubles. Les SICAFI sont des organismes de placement collectif soumis au principe de ‘gestion collective dans l’intérêt exclusif des actionnaires’;
  • Les SIR ont un objet commercial général qui est de mettre des immeubles à la disposition d’utilisateurs. Les SICAFI, à l’instar de tout organisme de placement collectif alternatif, mettent en commun des capitaux levés auprès d’une série d’investisseurs pour les investir conformément à une politique d’investissement;
  • Les SIR poursuivent une stratégie d’entreprise, et non une politique d’investissement; elles peuvent faire appel public à l’épargne, mais pour affecter les fonds recueillis à leurs finalités d’entreprise en général, en fonction des besoins nés de leur stratégie, et non pour les investir conformément à une politique d’investissement statutaire concernant la gestion des capitaux recueillis en vue de générer un ‘pooled return’ pour les investisseurs.

L’AR du 13 juillet 2014 énonce d’abord les dispositions applicables aux sociétés immobilières réglementées publiques (SIR publiques), puis les dispositions spécifiques aux sociétés immobilières réglementées institutionnelles (SIR institutionnelles).

Sociétés immobilières réglementées publiques

AgrémentToute société qui veut opérer sous le statut de SIR publique, doit saisir la FSMA de sa demande d’agrément. L’AR du 13 juillet 2014 fixe le contenu du dossier d’agrément à joindre à la demande (art. 3, AR du 13 juillet 2014).

Constitution et statutsLe capital social de la SIR publique ne peut être inférieur à 1.200.000 euros. Il doit être entièrement libéré.

La SIR publique doit avoir la forme d’une société anonyme ou d’une société en commandite par actions.

La dénomination sociale de la SIR publique et l’ensemble des documents qui en émanent doivent contenir la mention “société immobilière réglementée publique de droit belge” ou “SIR publique de droit belge” ou “SIRP de droit belge”, ou sa dénomination est suivie immédiatement de ces mots.

Son siège statutaire et son administration centrale doivent être situés en Belgique. La SIR publique est constituée pour une durée indéterminée.

L’AR du 13 juillet 2014 énumère les informations que les statuts de la SIR publique doivent au minimum contenir (annexe A de l’AR du 13 juillet 2014). Tout projet de modification des statuts de la société immobilière réglementée doit préalablement être soumis à la FSMA.

Système de contrôle interneLa SIR publique doit organiser un système de contrôle interne adéquat qui procure un degré de certitude raisonnable quant à la fiabilité du processus de reporting financier, de manière à ce que les comptes annuels et les comptes semestriels, ainsi que le rapport annuel et le rapport semestriel, soient conformes à la réglementation comptable en vigueur. L’AR du 13 juillet 2014 détermine quand le système de contrôle interne est adéquat (art. 5, AR du 13 juillet 2014).

Fonction de compliance indépendanteLa SIR publique doit prendre les mesures nécessaires pour pouvoir disposer en permanence d’une fonction de compliance indépendante adéquate. Selon l’AR du 13 juillet 2014, la fonction de compliance est adéquate quand elle assure, avec une certitude raisonnable, le respect par la SIR, ses administrateurs, ses dirigeants effectifs, ses salariés et ses mandataires, des règles de droit relatives à l’intégrité de l’activité de SIR publique.

Rémunérations des experts et commissairesSous les rubriques XII, XIII et XIV du compte de résultats (comptes statutaires), les rémunérations des experts et commissaires, mises à charge de la SIR publique ou de ses filiales, ainsi que leurs bases et leurs modes de calcul, sont énumérées sur base individuelle dans le rapport financier annuel de la SIR publique. En particulier, une ventilation est opérée en distinguant entre les différents prestataires de services concernés et les sociétés à la charge desquelles ces frais sont mis, ainsi que, en ce qui concerne le commissaire, en distinguant entre les émoluments propres et extérieurs à la mission révisorale (art. 134, C. Soc.). Ces rémunérations sont également mentionnées dans le prospectus établi par la SIR publique, dans la mesure où elles sont déterminées ou déterminables au moment de l'établissement du prospectus.

Rapport financierL’AR du 13 juillet 2014 énumère toutes les informations à insérer dans le rapport financier annuel et dans le rapport financier semestriel de la SIR publique (annexe B de l’AR du 13 juillet 2014).

Comptes annuelsLes SIR publiques établissent leurs comptes statutaires en appliquant les normes IFRS approuvées à la date de clôture de leur bilan. Elles établissent leur bilan et leur compte de résultats statutaire conformément aux schémas figurant au Chapitre Ier de l’Annexe C de l’AR du 13 juillet 2014. Les postes du bilan et du compte de résultats qui sont sans objet pour l’exercice ou le semestre considéré, peuvent être omis. Les postes du bilan et du compte de résultats, ainsi que les schémas de calcul sont adaptés, supprimés ou complétés si une telle modification se justifie par l’adoption de nouvelles normes IFRS, ou par l’activité ou les transactions spécifiques de la SIR publique.

Les SIR publiques peuvent établir leur bilan et leur compte de résultats consolidé conformément aux schémas figurant au Chapitre II de l’Annexe C de l’AR du 13 juillet 2014.

Les articles 22 à 105 et 170 de l’‘AR du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés’ ne sont pas d’application aux SIR publiques.

Affectation du résultatA concurrence du montant du résultat net positif de l'exercice et après apurement des pertes reportées et après les affectations et prélèvements aux/des réserves prévus au ‘Point B. Transfert aux/des réserves (-/+)’, les SIR publiques doivent distribuer, à titre de rémunération du capital, un montant correspondant au moins à la différence positive entre les montants suivants:

  • 80 % du montant déterminé conformément au schéma figurant au Chapitre III de l’Annexe C; et
  • la diminution nette, au cours de l’exercice, de l’endettement de la SIR publique.

Les résultats de la SIR publique doivent être affectés conformément au schéma ‘Affectations et prélèvements’, tel que décrit à la Section 4, Partie Ire, Chapitre Ier de l'Annexe C de l’AR du 13 juillet 2014.

Aucune distribution aux actionnaires n’est possible au cas où:

  • elle aurait pour effet d'augmenter le taux d'endettement consolidé de la SIR publique et de ses filiales ou le taux d'endettement statutaire de la SIR publique au-delà de 65 % des actifs consolidés ou statutaires, selon le cas; et
  • le taux d'endettement consolidé de la SIR publique et de ses filiales ou le taux d'endettement statutaire de la SIR publique se trouverait déjà au-dessus de 65 % des actifs consolidés ou statutaires, selon le cas.

ActivitéLa SIR publique exerce exclusivement les activités définies aux articles 4 à 8 de la loi. La SIR publique et ses filiales peuvent néanmoins, à titre accessoire ou temporaire, dans les conditions déterminées par les statuts, effectuer des placements en valeurs mobilières ne constituant pas des biens immobiliers et détenir des liquidités non affectées.

La SIR publique et ses filiales peuvent, en tant que preneur, conclure des contrats de location-financement immobilier. En ce qui concerne la SIR publique uniquement et au cas où aucune option d'achat n'est prévue au bénéfice de celle-ci, l'investissement net dans ces contrats (tel que visé dans les normes IFRS) ne peut dépasser 10 % des actifs de la SIR publique au moment de la conclusion des contrats.

La SIR publique et ses filiales peuvent donner un ou plusieurs immeubles en location-financement, si cette faculté est prévue par les statuts.

Participation dans d’autres sociétésL’AR du 13 juillet 2014 définit les règles à observer par la SIR publique lorsqu’elle:

  • contrôle de manière exclusive d’autres sociétés sans en détenir directement ou indirectement l’intégralité du capital;
  • contrôle de manière conjointe d’autres sociétés.

Obligations et interdictionsL’AR du 13 juillet 2014 énumère également plusieurs obligations et interdictions qui s’appliquent sur base consolidée à la SIR publique et aux sociétés qu’elle consolide en application des normes IFRS (e.a. limitation du taux d’endettement de la SIR publique et de ses filiales).

Sociétés immobilières réglementées institutionnelles

L’article 27 de l’AR du 13 juillet 2014 précise quels articles de l’AR sont applicables aux sociétés immobilières réglementées institutionnelles (SIR institutionnelles).

AgrémentToute société qui veut opérer sous le statut de SIR institutionnelle, doit saisir la FSMA de sa demande d’agrément. L’AR du 13 juillet 2014 énumère les informations à joindre à la demande d’agrément (art. 28, AR du 13 juillet 2014).

StatutsLes statuts de la SIR institutionnelle sont publiés sur le site internet de la SIR publique qui la contrôle.

Structure de l’actionnariatL’‘AR du 26 septembre 2006 relatif au registre des investisseurs éligibles et portant adaptation de la notion d’investisseurs éligibles’ est d’application en ce qui concerne les actionnaires des SIR institutionnelles.

La SIR institutionnelle est présumée avoir pris des mesures adéquates pour garantir la qualité d'investisseurs éligibles des détenteurs de ses titres lorsqu'elle satisfait à certaines conditions. L’AR du 13 juillet 2014 énumère ces conditions (art. 30, § 2).

Affectation du résultatUne distribution aux actionnaires qui aurait pour effet d'augmenter le taux d'endettement statutaire ou consolidé de la SIR publique au-delà de 65 % de ses actifs statutaires ou consolidés, selon le cas, ou une distribution décidée alors que le taux d'endettement statutaire ou consolidé se trouve déjà au-dessus de 65 %, n'est possible que si la portion de la distribution attribuée à la SIR publique est mise en réserve par celle-ci.

Ladite réserve ne peut être affectée qu'aux remboursements nécessaires pour diminuer le taux d'endettement consolidé de la SIR publique, ou, le cas échéant, le taux d'endettement statutaire de la SIR publique, en dessous de 65 % des actifs consolidés ou statutaires, selon le cas.

L'éventuel solde de la réserve ne peut être affecté à un autre poste que lorsque le taux d'endettement consolidé et statutaire est à nouveau en dessous de 65 % des actifs consolidés et statutaires, selon le cas.

La disposition susmentionnée n’est pas applicable aux distributions de dividende par les SIR institutionnelles dont l'entièreté du capital est détenue, directement ou indirectement, par la même SIR publique.

Demande d’agrément en temps utile

Les SICAFI publiques qui désirent opter pour le statut de société immobilière réglementée publique, ont jusqu’au 16 novembre 2014 pour saisir la FSMA de leur demande d’agrément (art. 77, § 1er, loi du 12 mai 2014 et art. 33, AR du 13 juillet 2014).

L’AR du 13 juillet 2014 énumère les documents que les SICAFI doivent joindre à leur demande d’agrément (art. 32, AR du 13 juillet 2014).

Entrée en vigueur

L’‘AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées’ entre en vigueur le 16 juillet 2014.

La ‘loi du 30 juin 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées’ entre en vigueur le même jour.

Source:Arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, M.B., 16 juillet 2014
Voir égalementLoi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, M.B., 30 juin 2014Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi, M.B., 28 décembre 2010; Err., M.B., 25 janvier 2011Arrêté royal du 26 septembre 2006 relatif au registre des investisseurs éligibles et portant adaptation de la notion d’investisseurs éligibles, M.B., 6 octobre 2006

Christine Van Geel

Arrêté royal relatif aux sociétés immobilières réglementées

Date de promulgation : 13/07/2014
Date de publication : 16/07/2014

Publié 07-08-2014

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