Les sicafi peuvent adopter le statut de ‘sociétés immobilières réglementées’

La loi du 12 mai 2014 a instauré le statut de ‘société immobilière réglementée’ (SIR) à côté du statut de sicaf immobilière (sicafi). Les sicafi publiques actuelles peuvent adopter le statut de SIR, qui prend mieux en compte la réalité économique et contient un cadre juridique qui correspond davantage à leurs activités. Les sociétés qui souhaitent opérer sous le statut de société immobilière réglementée ont jusqu’au 16 novembre 2014 pour demander un agrément à l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA).

Le statut de SIR ouvert aux sicafi

En raison de leur statut ‘d’organisme de placement collectif’ (OPC), les sicaf immobilières relèvent de la directive sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (AIFM), qui les considère comme des ‘fonds d’investissement alternatifs’. Cependant, chez nos voisins de l’UE, les sicafi ne sont la plupart du temps pas organisées en fonds d’investissement. Il y a ainsi les Real Estate Investment Trusts (UK REITs) au Royaume-Uni, les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) en France, les deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-AG) en Allemagne et les Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) aux Pays-Bas. Les caractéristiques de ces régimes rendent le secteur intéressant pour les investisseurs particuliers et institutionnels.

Avec la loi du 12 mai 2014, le législateur belge veut donner au secteur les mêmes possibilités que celles qui existent à l’étranger : s’organiser en fonds d’investissement alternatif ou exercer ses activités comme société commerciale et recevoir le statut de société immobilière réglementée, qui ne relève pas du champ d’application de la directive AIFM.

Surveillance

Compte tenu de leur importance pour l’économie réelle et pour l’épargne, les sociétés immobilières réglementées sont soumises au contrôle prudentiel de la FSMA et à des limitations en matière de ratio d’endettement maximal (qui reste fixé à 65%), de diversification des risques et d’obligation de distribution (et donc à des exigences comptables ; voir AR du 13 juillet 2014). De telles règles s’appliquent également aux REITs de nos voisins de l’UE. Ces règles sont semblables à celles qui sont imposées aux sicaf immobilières. Le contrôle tient compte des caractéristiques spécifiques de la société immobilière réglementée, tout en restant strict (contrôle de la FSMA, rôle spécifique du commissaire, etc.).

Deux types de SIR

La loi du 12 mai 2014 crée 2 types de sociétés immobilières réglementées :

  • la société immobilière réglementée publique (SIR publique), qui recueille ses moyens financiers, en Belgique ou à l’étranger, auprès du public, sans préjudice de ses autres moyens de financement (placements privés, émissions d’obligations, emprunts, etc.) ;
  • la société immobilière réglementée institutionnelle (SIR institutionnelle), qui recueille ses moyens financiers, en Belgique ou à l’étranger, exclusivement auprès d’investisseurs éligibles agissant pour leur compte propre, et dont les titres ne peuvent être acquis que par de tels investisseurs. Les SIR institutionnelles se trouvent sous le contrôle exclusif ou conjoint d’une SIR publique.

Activité

L’activité de la SIR publique consiste à mettre, directement ou par le biais d’une société dans laquelle elle détient une participation, des immeubles à la disposition d’utilisateurs. Dans certaines limites, elle peut détenir d’autres types de biens immobiliers, comme des actions de sicafi publiques, des parts de certains OPC étrangers, des actions émises par d’autres REITs et des certificats immobiliers. Dans ce contexte, la SIR publique peut exercer toute activité liée à la construction, l’aménagement, le développement, l’acquisition, la cession, la gestion et l’exploitation d’immeubles.

La SIR publique poursuit une stratégie visant à détenir ses biens immobiliers pour une longue durée.

Agrément

Toute société qui veut opérer sous le statut de SIR publique ou institutionnelle est tenue de solliciter un agrément auprès de la FSMA. L’AR du 13 juillet 2014 détermine le contenu du dossier d’agrément devant être joint à chaque demande (art. 3 et art. 28, AR du 13 juillet 2014).

Constitution et statuts

Le capital social de la SIR publique ne peut être inférieur à 1.200.000 euros et doit être entièrement libéré.

La SIR publique a la forme d’une société anonyme ou d’une société en commandite par actions.

La dénomination sociale de la SIR publique et l’ensemble des documents qui en émanent doivent contenir la mention « société immobilière réglementée publique de droit belge » ou « SIR publique de droit belge » ou « SIRP de droit belge », ou sa dénomination est suivie immédiatement de ces mots.

Son siège statutaire et son administration centrale doivent être situés en Belgique. Elle est constituée pour une durée indéterminée.

L’AR du 13 juillet 2014 résume le contenu minimal des statuts de la SIR publique (annexe A de l’AR du 13 juillet 2014).

Les statuts de la SIR institutionnelle sont publiés sur le site internet de la SIR publique qui la contrôle.

Administration

Le conseil d’administration de la SIR publique doit être composé de façon à lui permettre d’exercer son activité, et comprend au moins trois administrateurs indépendants. Si la SIR publique adopte la forme d’une société en commandite par actions, ces exigences doivent s’apprécier au niveau du conseil d’administration de la société anonyme gérante et des administrateurs de celle-ci. La loi du 12 mai 2014 contient également des règles concernant la direction effective et la fonction de contrôle indépendante des SIR publiques.

La SIR publique doit disposer d’une structure de gestion propre et d’une organisation administrative, comptable, financière et technique appropriée, d’un contrôle interne adéquat, d’une fonction d’audit interne adéquate, d’une fonction de compliance indépendante adéquate, d’une fonction de gestion des risques adéquate et d’une politique de gestion des risques appropriée. La SIR publique doit également élaborer une politique d’intégrité adéquate et être structurée et organisée de façon à restreindre au minimum le risque que des conflits d’intérêts ne nuisent aux intérêts de ses actionnaires.

Offre publique des actions

Les actions de la SIR publique sont admises aux négociations sur un marché réglementé belge.

La loi du 12 mai 2014 précise aussi dans quelles circonstances les personnes ayant la qualité de promoteur au moment de l’agrément de la SIR publique perdent cette qualité. Elle énumère aussi plusieurs obligations spécifiques qui leur incombent.

Expert immobilier

La SIR publique désigne un ou plusieurs experts immobiliers indépendants, chargés de l’évaluation de ses biens immobiliers et de ceux de ses filiales. Cet expert doit aider le conseil d’administration, notamment, à garantir un haut niveau de transparence en ce qui concerne le patrimoine de la SIR publique et de ses filiales.

Passage au statut de SIR

Les sicafi actuelles ont jusqu’au 16 novembre 2014 pour demander un agrément en qualité de société immobilière réglementée à la FSMA (art. 77, § 1, de la loi du 12 mai 2014 et art. 33, AR du 13 juillet 2014).

L’assemblée générale de la sicafi doit se prononcer sur la modification nécessaire des statuts dans les trois mois qui suivent la décision par laquelle la FSMA délivre l’agrément. La modification de l’objet social (c’est-à-dire l’approbation du passage au statut de SIR) requiert un quorum de présence de 50% des actions et une majorité de 80% des voix. Si le quorum n’est pas atteint lors de la première assemblée générale, une deuxième assemblée générale doit être convoquée.

La procédure de conversion prévoit un mécanisme de sortie pour les actionnaires existants. Les actionnaires qui votent ‘contre’ lors de l’assemblée générale devant se prononcer sur la modification des statuts peuvent donc demander que leurs actions soient rachetées à un certain prix. La société peut imposer une condition suspensive à la conversion, en vertu de laquelle le nombre d’actionnaires qui demandent ce retrait ne peut dépasser un certain pourcentage.

Les entreprises immobilières qui sont structurées en tant qu’organismes de placement collectif proprement dits devront évidemment adopter le statut de ‘fonds d’investissement alternatif’.

Aspects fiscaux

La société immobilière réglementée est soumise au même régime fiscal que la sicaf immobilière.

Tout comme les sicafi, les SIR ne sont imposables que sur le montant total des avantages anormaux ou bénévoles reçus et des dépenses et charges non déductibles à titre de frais professionnels autres que des réductions de valeur et moins-values sur actions. Elles sont toutefois redevables de la cotisation spéciale sur les ‘commissions secrètes’ (art. 219, CIR 1992).

Les sociétés qui obtiennent leur agrément en tant que SIR publique ou institutionnelle sont soumises à ‘l’exit tax’, qui s’applique déjà à l’agrément en qualité de sicafi. Les montants rendus imposables à l’occasion de l’agrément sont taxables au taux distinct de 16,995% (16,5%, majoré de 3 centimes additionnels à titre de contribution complémentaire de crise). Les sicafi reconnues qui changent de statut et deviennent des SIR ne doivent pas repayer l'exit tax. Les personnes qui investissent dans la SIR seront imposées sur les distributions qu'elles recevront et sur les plus-values sur actions qu'elles réaliseront.

Les dividendes distribués par les SIR publiques ou institutionnelles sont en principe soumis au taux de précompte mobilier de 25% ou imposés à l’impôt des personnes physiques au même taux, si aucun précompte n’a été retenu. Les dividendes distribués par les SIR publiques ou institutionnelles “résidentielles” sont soumis à un taux réduit de 15%, à l’instar des sicafi ‘résidentielles’.

Une SIR publique ou institutionnelle est qualifiée de ‘résidentielle’ dans la mesure où au moins 80% des biens immobiliers sont investis directement par la société dans des immeubles situés dans un État membre de l’EEE et sont affectés ou destinés exclusivement à l’habitation.

Pour les sicafi “résidentielles” qui bénéficiaient d’une renonciation totale à la perception du précompte mobilier (comme visée à l’art. 106, § 8, de l’AR/CIR 1992, telle que la mesure existait au 31 décembre 2012), la condition d’investissement est ramenée à 60% pour les revenus attribués ou mis en paiement en 2013 et 2014 (art. 95, loi-programme du 27 décembre 2012).

Entrée en vigueur

La ‘loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées’ est entrée en vigueur le 16 juillet 2014.

‘L’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées’ est entré en vigueur le même jour.

Source:Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, M.B., 30 juin 2014
Voir égalementArrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, M.B., 16 juillet 2014Loi du 3 août 2012 relative aux organismes de placement collectif qui répondent aux conditions de la Directive 2009/65/CE et aux organismes de placement en créances, M.B., 19 octobre 2012Arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif aux sicafi, M.B., 28 décembre 2010; Err., M.B., 25 janvier 2011Arrêté royal du 26 septembre 2006 relatif au registre des investisseurs éligibles et portant adaptation de la notion d’investisseurs éligibles, M.B., 6 octobre 2006Directive 2011/61/UE du Parlement européen et du Conseil sur les gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs et modifiant les directives 2003/41/CE et 2009/65/CE ainsi que les règlements (CE) n° 1060/2009 et (UE) n° 1095/2010, JO L 174 du 1er juillet 2011Loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires, M.B., 17 juin 2014Loi du 10 avril 2014 complétant, en ce qui concerne les voies de recours, la loi relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires, M.B., 17 juin 2014

Christine Van Geel

Loi relative aux sociétés immobilières réglementées

Date de promulgation : 12/05/2014
Date de publication : 30/06/2014

Publié 11-08-2014

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