La prise de décision facilitée lors de l’assemblée générale d’une copropriété d’appartements (art. 166, 167, 171 et 172 DD droit civil)

Loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges

Le législateur apporte une série de modifications importantes aux règles relatives à l’assemblée générale (AG) d’une copropriété d’appartements. Désormais, les membres peuvent se faire accompagner d’une personne à l’AG, la majorité des quatre cinquièmes est ramenée à une majorité des deux tiers et l’unanimité pour les travaux de démolition ou de reconstruction n’est dans certains cas plus requise. Autre nouveauté importante : seule la personne qui paie pour une partie commune peut également prendre une décision à ce sujet.

Participants supplémentaires

Tout propriétaire d’un lot est membre de l’assemblée générale et peut participer aux délibérations qui y sont menées. Il peut désormais se faire assister d’une personne, d’un expert par exemple. Il doit toutefois en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l’assemblée. Cette personne ne peut ni diriger, ni monopoliser la discussion pendant l’AG.

Organisation par le syndic

En principe, le syndic organise les assemblées générales. S’il n’y a plus de syndic, le conseil de copropriété peut dorénavant convoquer une assemblée générale afin de nommer un syndic. De cette façon, les assemblées générales suivantes peuvent malgré tout avoir lieu. En l’absence de conseil de copropriété, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l’AG aux fins de nommer un syndic.

Au payeur de décider

En principe, chaque copropriétaire possède, au sein de l’AG, un nombre de voix égal à sa quote-part dans les parties communes. Mais lorsque les charges concernant une partie commune sont exclusivement à la charge de certains copropriétaires, seuls ces derniers prennent désormais part au vote au sujet de cette partie commune. Et ce, proportionnellement à leur quote-part dans ces charges. Ces décisions ne peuvent pas porter atteinte à la gestion commune de la copropriété.

Avec cette nouvelle règle, le législateur entend éviter que les propriétaires qui ne contribuent pas financièrement à une partie commune puissent bloquer le vote à leur sujet.

Procuration

En principe, une procuration n’est valable que pour une seule AG (sauf dans le cas d’une procuration notariée générale ou spécifique). Lorsque l’AG ne peut pas prendre de décision parce que le quorum n’a pas été atteint et qu’une nouvelle AG est organisée, la procuration est désormais valable pour la deuxième AG, sauf mention contraire dans la procuration.

Transfert d’informations

Le syndic transmet le procès-verbal de l’assemblée générale à toutes les personnes ayant un droit de vote à l’assemblée générale. Donc aussi bien aux copropriétaires qu’aux titulaires de droits réels désignés comme mandataires lorsque le lot est en indivisibilité ou est grevé d’un droit réel. Ces derniers doivent alors fournir ce procès-verbal aux personnes qui ne disposent pas de ce droit de vote ou ne l’ont pas exercé en tant que mandataire. Un propriétaire, par exemple, doit remettre le procès-verbal à son locataire.

Majorités requises

Le législateur revoit à la baisse les majorités requises au sein de l’AG afin de prendre des décisions.

Pour être prises, certaines décisions de l’assemblée générale nécessitaient jusqu’à présent trois quarts des voix. Ce quota étant difficile à atteindre dans certains cas, le législateur a instauré une majorité des deux tiers. Celle-ci suffit par exemple pour prendre des décisions concernant les travaux dans les parties communes, à l’exception – et c’est une nouveauté – des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés. Attention, le syndic dispose d’une compétence concurrente pour les mesures conservatoires et les actes d’administration provisoire.

L’une des décisions qui devaient jusqu’à présent être prises à la majorité des trois quarts était la constitution du conseil facultatif de copropriété. Une majorité absolue suffit désormais.

Quelques modifications sont également apportées aux cas dans lesquels l’assemblée générale doit décider à la majorité des quatre cinquièmes. Une majorité des quatre cinquièmes est désormais également nécessaire pour tout changement à l’usage privatif exclusif ayant été accordé à un copropriétaire sur une partie commune (la fameuse « servitude »). Afin d’éviter tout retrait illégitime de ce droit d’usage exclusif, cette modification ne peut être apportée que si elle est motivée par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, éventuellement contre le paiement d’une indemnité.

Une majorité des quatre cinquièmes est également requise pour les décisions portant sur la division d’un lot ou sur la réunion totale ou partielle de deux lots ou plus.

Une majorité des quatre cinquièmes suffit désormais pour les décisions relatives à la démolition ou à la reconstruction totale de l’immeuble si des raisons de salubrité ou de sécurité l’exigent ou si la mise en conformité de l’immeuble aux dispositions légales venait à entraîner un coût excessif par rapport à la valeur de l’immeuble existant. L’unanimité n’est donc plus nécessaire. Le copropriétaire qui possède un lot dont la valeur est inférieure à la quote-part qu’il devrait prendre en charge dans le coût des travaux peut l’abandonner en faveur des autres copropriétaires contre compensation fixée de commun accord ou par le juge.
L’unanimité reste requise pour les démolitions et les reconstructions motivées par d’autres raisons.

Unanimité à la deuxième AG

Si tous les copropriétaires ne sont pas présents à l’assemblée générale et que l’unanimité est requise pour certaines décisions, une nouvelle assemblée générale peut être organisée après au moins trente jours. La décision pourra alors être prise à l’unanimité non pas de tous les copropriétaires, mais de tous les copropriétaires présents ou représentés.

Contraignantes ou opposables

Le législateur précise à partir de quand les décisions de l’assemblée générale sont contraignantes ou opposables.

Tout titulaire d’un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote à l’assemblée générale est lié par la décision au moment de son adoption.

La décision est opposable aux autres titulaires d’un droit réel ou personnel sur un lot par le biais de sa notification ou le cas échéant, sa transcription à la Conservation des hypothèques. La responsabilité de la notification incombe à la personne qui a octroyé au tiers le droit personnel ou réel.

Annulation

Quiconque occupe l’immeuble en vertu d’un droit réel ou personnel, mais ne dispose pas de droit de vote à l’AG, peut demander au juger d’annuler ou de réformer toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale adoptée après la concession de ce droit, si elle lui cause un préjudice propre. Cette action doit être intentée dans les deux mois (et non plus trois) de la communication qui lui en est faite, et au plus tard dans les quatre mois suivant l’AG. La sécurité juridique est ainsi plus rapidement garantie.

Les copropriétaires peuvent eux aussi, si la décision leur cause un préjudice propre, demander au juge de l’annuler ou de la réformer. Ils disposent pour ce faire du même délai, à savoir quatre mois à compter de la date de l’AG.

Entrée en vigueur

Les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er janvier 2019. Un régime transitoire a été prévu.

Source: Loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges, MB 2 juillet 2018 (art. 166, 167, 171, 172 et 179).
Voir également :
Ilse Vogelaere
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