Des garanties pour le propriétaire lésé en cas de démolition et de reconstruction d’un appartement (DD Justice, art. 41-44)

Loi portant dispositions urgentes diverses en matière de justice

Normalement, l’association des copropriétaires décide à l’unanimité des voix, mais le Code civil prévoit quelques exceptions. La loi du 18 juin 2018 a ajouté une nouvelle exception : l’assemblée générale des copropriétaires pouvait décider à la majorité des 4/5es de démolir un immeuble et de le reconstruire pour des motifs de salubrité ou de coût excessif pour mettre l’immeuble en conformité avec les dispositions légales. « Pouvait », car la Cour constitutionnelle a annulé cette possibilité en raison de l’absence de garanties suffisantes pour les copropriétaires qui souhaitent conserver l’immeuble. La loi portant des dispositions urgentes diverses en matière de Justice prévoit ces garanties.

L’assemblée générale de l’association des copropriétaires peut donc de nouveau décider à la majorité des 4/5es de la démolition et de la reconstruction pour les deux motifs précités. Mais si tous les propriétaires ne sont pas d’accord avec cette décision, l’association doit introduire dans les quatre mois une action devant le juge de paix à l’encontre les copropriétaires qui n’approuvent la décision. Dans ce cas, les travaux de démolition sont suspendus jusqu’à ce que le juge de paix se soit prononcé sur la légalité de la décision et éventuellement sur le montant de la compensation, et que cette décision soit devenue définitive.

Les frais de la procédure sont à charge de l’association des copropriétaires, sans participation des copropriétaires contre lesquels l’action est dirigée.

La loi portant des dispositions diverses reprend également la règle selon laquelle un copropriétaire peut, contre compensation, céder son lot aux autres copropriétaires si sa quote-part dans les travaux devait être supérieure à la valeur de son bien. Si les copropriétaires ne parviennent pas à s’accorder sur la compensation, c’est le juge qui en fixe le montant en se basant sur la valeur actuelle du lot, abstraction faite de la décision de démolition et de reconstruction.

Une décision de démolition et de reconstruction pour un motif autre que la salubrité ou un coût excessif pour mettre l’immeuble en conformité avec les dispositions légales doit toujours être prise à l’unanimité.

Le législateur insère ces modifications dans les articles 577-7 et 577-9 du Code civil, ainsi que dans les articles 3.88 et 3.92 du livre 3 « Les biens » du Code civil, qui les remplacera à partir du 1er septembre 2021. Ces dispositions sont applicables à partir du 17 août 2020.

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Carine Govaert
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