Déclaration urbanistique pour les commerçants bruxellois et obligation de mention supplémentaire pour le notaire

Les autorités bruxelloises exigent que tous les commerçants introduisent désormais une déclaration urbanistique lorsqu'ils projettent de modifier leur commerce ou d'établir un nouveau commerce. Le notaire devra en faire mention. Les Bruxellois auront également besoin d'un permis lorsqu'ils modifient de manière importante leur activité commerciale. Une grande implantation commerciale sera soumise, quant à elle, à une évaluation des incidences, tandis que le dossier de demande d'une très grande implantation commerciale devra comporter un rapport d'incidences, voire une étude d'incidences.

Tout cela est condensé dans l'"ordonnance du 8 mai 2014 modifiant le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT)".

Entre 400 m² et 1.000 m²: évaluation des effets

En vertu de cette ordonnance, les communes bruxelloises et l'Administration régionale de l'Aménagement du Territoire et du Logement (AATL – Bruxelles développement urbain) “accorderont une attention particulière” aux répercussions des projets d’implantation commerciale d’une surface commerciale nette supérieure à 400 m², “notamment quant à:

  • la protection des consommateurs;
  • la sécurité;
  • la salubrité des lieux et des abords;
  • les conditions de circulation;
  • l'accessibilité et le stationnement;
  • ainsi que l'intégration de tels projets dans leur environnement urbanistique”.

L'ordonnance ne dit pas en quoi consiste cette “attention particulière”. Elle ne dit pas non plus si les autorités compétentes peuvent refuser un projet d'implantation commerciale lorsque le projet ne satisfait pas à l'un des points prioritaires précités.

L'intention aurait été d'introduire des règles particulières de publicité pour ces grandes implantations commerciales, mais nous n'en trouvons pas trace dans l'ordonnance. Il avait également été annoncé que le collège des bourgmestre et échevins devrait demander un avis à la commission locale de concertation concernant toute demande relative à une grande implantation commerciale, mais le collège n'a toujours pas l'obligation de demander cet avis.

Si le collège sollicite tout de même un avis, la commission locale de concertation doit désormais englober une représentation de l’"Administration régionale de l’Economie et de l'Emploi". Les fonctionnaires régionaux peuvent alors étendre l'avis à d'autres communes. Le gouvernement bruxellois doit encore définir des critères d'avis pour ces commissions de concertation.

L'ordonnance précise toutefois ce qu'il faut entendre par "surface commerciale nette". Cette notion recouvre la surface:

  • destinée à la vente ou à la fourniture de services; et
  • accessible au public;
  • y compris les surfaces non couvertes, les zones de caisses, les zones situées à l'arrière des caisses et les halls d'entrée lorsque ceux-ci sont aussi utilisés à des fins d’expositions ou de ventes de marchandises.

Les espaces de stockage et les parkings ne font pas partie de la surface commerciale nette, parce qu'ils ne sont pas destinés au sens strict à la vente ou la fourniture de services.

Entre 1.000 m² et 4.000 m²: rapport sur les incidences

Les permis socio-économiques pour les grandes implantations commerciales d'une surface nette allant jusqu'à 1.000 m² sont délivrés par les communes. Dans le cas d'une surface de plus de 1.000 m², cette tâche incombe à la Région.

“La création de plus de 1.000 m² de locaux destinés aux activités productives, de commerces ou de dépôts dans les zones principalement affectées à l'habitation” est déjà reprise dans le CoBAT comme activité au sein de l’annexe B, pour laquelle un rapport d'incidences doit être établi. Les autres activités reprises à l’annexe B sont par exemple des travaux qui modifient le cours d'une rivière ou des forages profonds.

Mais à l'égard des activités commerciales (de détail), cette obligation s'applique à toutes les implantations, même en dehors des zone principalement affectées à l'habitation. L'ordonnance exige notamment une étude d'incidences pour toute implantation commerciale d'une surface commerciale nette de plus de 1.000 m².

Un rapport d'incidences est par ailleurs suffisant pour toute modification importante de l'activité commerciale dans un immeuble déjà affecté à des fins commerciales. Même si, de ce fait, la surface commerciale nette devient supérieure à 4.000 m².

Plus de 4.000 m²: étude d'incidences approfondie

La Région soumet toutes les très grandes implantations commerciales d'une surface commerciale nette de plus de 4.000 m² à une étude d'incidences approfondie. Selon le CoBAT, les très grandes implantations commerciales deviennent désormais des projets au sein de l’annexe A, à l'instar des centrales nucléaires ou des aéroports.

L'ordonnance introduit toutefois 2 exceptions importantes à cette règle de plus de 4.000 m². Aucune (nouvelle) étude d'incidences n'est requise:

  • en cas de modification importante de l’activité commerciale dans un immeuble déjà affecté à des fins commerciales, et
  • en cas d'exploitation d'un commerce ou d'un ensemble commercial dans un immeuble existant qui n'était pas affecté à une activité commerciale,
à condition que l'extension de la surface commerciale nette soit inférieure à 20% de la surface commerciale nette décrite dans la dernière autorisation, avec un plafond de 300 m².

Les commerçants doivent consigner leurs intentions dans une déclaration urbanistique

A partir du 1er juillet 2014, une déclaration urbanistique préalable est nécessaire pour:

  • tout projet de construction nouvelle qui prévoit l'implantation d'un commerce;
  • tout projet de modification d'un commerce existant dans un immeuble déjà affecté à du commerce;
  • tout projet d'extension d'un commerce existant dans un immeuble déjà affecté à du commerce; et
  • l'établissement d'un nouveau commerce au sein d'un immeuble affecté à une autre fonction que le commerce.

Et ce, quelle que soit la surface que l'activité commerciale occupe ou occupera.

La déclaration urbanistique préalable est totalement indépendante de la procédure ultérieure de demande et d'octroi d'un permis d'urbanisme.

La déclaration urbanistique devra être versée au dossier de demande de permis d'urbanisme pour une activité commerciale, mais il faudra avant cela que l'arrêté déterminant la composition du dossier de demande de permis soit adapté.

L'ordonnance ne précise pas qui doit compléter la déclaration urbanistique. La Région indique seulement que la déclaration doit être adressée au collège des bourgmestre et échevins, que la déclaration doit être transmise par recommandé ou personnellement et que le gouvernement arrêtera un modèle de déclaration. Cela doit se faire très prochainement, car la nouvelle obligation prend effet au 1er juillet.

La Région ne dit pas non plus combien de temps à l'avance la déclaration urbanistique préalable doit être introduite si le projet est encore soumis à un permis d'urbanisme.

Poser des actes ou exécuter des travaux sans avoir accompli la déclaration urbanistique requise est considéré comme une infraction en matière de construction. Il en va de même pour l'exploitation d'un commerce qui ne correspond pas à la déclaration urbanistique.

Grâce aux déclarations urbanistiques, les autorités bruxelloises, et en particulier les communes bruxelloises, auront une meilleure visibilité sur la mixité commerciale de leurs quartiers et pourront attirer des commerces adaptés de manière proactive. C'est du moins ce que le gouvernement bruxellois démissionnaire espère atteindre par cette mesure.

Pas pour les commerces de gros

L'ordonnance stipule que la déclaration urbanistique n'est pas d'application sur les commerces de gros. Mais ni l'ordonnance, ni le CoBAT ne définit la notion de "commerce de gros".

Le glossaire du Plan régional d'affectation du sol de la Région de Bruxelles-Capitale (PRAS) définit le commerce de gros comme: “l'ensemble des locaux dans lesquels sont vendus des biens meubles en quantités importantes à des détaillants, y compris les bureaux accessoires et locaux annexes”.

Obligation de mention supplémentaire pour le notaire

Le notaire mentionne dans l'acte de vente d'un bien immeuble bâti ou non bâti, dans l'acte de location pour plus de 9 ans et dans l'acte de constitution d'emphytéose ou de superficie:

  • certains renseignements urbanistiques; et
  • la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant indiquant:
    • que le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme;
    • que le bien a fait l’objet d’un certificat d’urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu;
    • qu'une déclaration urbanistique préalable a été introduite pour le bien; ou
    • à défaut d'un permis d'urbanisme, d'un certificat d'urbanisme ou d'une déclaration urbanistique: qu’il n’est pris aucun engagement quant à la possibilité d’effectuer sur le bien des actes, travaux ou modifications urbanistiques, concernant ou non des activités commerciales.

En outre, le notaire mentionne explicitement qu’aucun des actes, travaux et modifications ne peut être effectué sur le bien objet de l’acte, tant que le permis d’urbanisme n’a pas été obtenu ou que la déclaration urbanistique préalable n’a pas été faite.

L'élargissement de l'obligation de mention aux déclarations urbanistiques n'entrera en vigueur qu'à une date fixée par arrêté du gouvernement.

L'ordonnance élargit également l'obligation de mention pour le notaire à la division d'un bien qui ne fait pas l'objet d'un permis de lotir et à l'acte de division et au permis de lotir dans l'acte de vente, de location, d'emphytéose ou de superficie.

Il est extrêmement étonnant que l'élargissement de l'obligation de mention dans ces 2 situations prenne effet au 1er juillet 2014.

Nécessité d'un permis en cas de modification importante d'une activité commerciale

Quiconque souhaite modifier la destination de tout ou partie d'un bien, doit disposer d'un permis du collège des bourgmestre et échevins. Même si la modification de la destination ne nécessite pas de travaux.

L'"ordonnance du 8 mai 2014 modifiant le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT)" impose également un permis lorsqu'on souhaite modifier de manière importante l'activité commerciale qui est exercée dans un immeuble déjà affecté à des fins commerciales. Et ce, chaque fois que la superficie commerciale nette est supérieure à 400 m².

La modification importante de l'activité commerciale peut porter sur l'assortiment des biens vendus ou services fournis, sur le type de biens ou services ou encore sur la surface exploitée.

Le gouvernement bruxellois établira une liste de critères que les communes pourront utiliser pour déterminer s'il est question ou non de modification importante. Mais il est établi dès à présent qu'une extension de la superficie commerciale nette inférieure à 20%, avec un plafond de 300 m², par rapport à la superficie commerciale nette décrite dans la dernière autorisation n'est pas considérée comme une modification importante de l'activité commerciale. A moins que l'extension limitée aille de pair avec d'autres modifications.

Les demandes de permis portant sur une modification importante de l'activité commerciale sont temporairement introduites et traitées comme s'il s'agissait d'une modification de la destination. Et ce, jusqu'à ce que l'arrêté d'exécution soit adapté.

L'obligation éventuelle de demander un permis dans le cas d'une modification importante de l'activité commerciale ne s'applique pas au commerce de gros.

A partir du 1er juillet 2014 ?

L'ordonnance modifiant le Code bruxellois de l’aménagement du territoire entre en vigueur le 1er juillet 2014.

A cette date, la "loi fédérale du 13 août 2004 relative à l’autorisation d’implantations commerciales (loi Ikea)" et ses arrêtés d'exécution cesseront d'exister en Région bruxelloise. Puisque les règles relatives aux grandes implantations commerciales du Code bruxellois de l’aménagement du territoire seront alors applicables.

Les règles fédérales resteront toutefois d'application sur les dossiers qui ont été introduits avant le 1er juillet. Les règles fédérales devraient également rester d'application sur les recours intentés après le 1er juillet 2014 contre d'anciens dossiers "fédéraux"...

Source:Ordonnance du 8 mai 2014 modifiant le Code bruxellois de l'aménagement du territoire, M.B., 17 juin 2014

Carine Govaert

Ordonnance modifiant le Code bruxellois de l'aménagement du territoire

Date de promulgation : 08/05/2014
Date de publication : 17/06/2014

Publié 02-07-2014

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