Les vices en matière de vente immobilière

Lors de la vente d’un immeuble, l’acheteur bénéficie de la garantie des vices cachés. Qu’est-ce que la garantie des vices cachés ? Quels types de vices rentrent en ligne de compte dans la mise en œuvre de ce dispositif ?

Publié 18-02-2019

Définition

Le vice est le défaut rendant le bien inopérant pour l’usage auquel il est destiné, ou qui en diminue tellement la valeur que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il avait eu connaissance de ce défaut.

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La garantie des vices cachés : 5 conditions à respecter

La raison d’être de cette garantie est que celui qui acquiert un immeuble doit avoir droit à une possession utile du bien, c’est-à-dire que l’immeuble ne doit pas être affecté de vice.

Tout vice grevant un immeuble n’entrainera cependant pas l’application de la garantie.

5 conditions

Pour que la garantie des vices cachés soit susceptible de s’appliquer, il faut que :

  1. le vice empêche l’usage normal de l’immeuble par l’acquéreur ;
  2. Le vice porte soit sur la matérialité de l’immeuble (ex : cheminée qui s’écroule après acquisition du bien) ou sur son statut administratif et civil (ex : plan de secteur antérieur à la vente plaçant le bien en zone inconstructible) ;
  3. Le vice ne doit pas être apparent au moment de la vente ;
  4. Le vice doit se caractériser par une gravité suffisante ;
  5. La cause du vice doit être antérieure à la vente (le vice devait à tout le moins être « en germe » avant le transfert de propriété de l’immeuble).

Par ailleurs, il y a lieu d’examiner d’une part si le vendeur est un professionnel ou un particulier et d’autre part, la validité d’éventuelles dérogations dans le contrat de vente.

A côté de ces considérations, il y a lieu de distinguer les différentes sortes de vices afin de savoir si le vice concerné peut, le cas échéant, être couvert par la garantie des vices cachés.

  

Pierre-François van den DRIESCHE

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Pierre-François van den DRIESCHE est principalement actif dans les domaines du droit commercial et de l’entreprise et du droit des contrats, tant civils que commerciaux, qu’il enseigne également, et spécialement en droit immobilier et de la construction.

Il est avocat depuis 2004, après avoir été chercheur au Collège d’Europe, et juriste en entreprise. 

Il exerce en parallèle, depuis 2008, une activité académique, comme chercheur associé en droit économique à l’Université Libre de Bruxelles (ULB), et comme chargé d’enseignement, d’abord de droit commercial à l’EPHEC, de 2012 à 2016, et, depuis 2017, de droit de l’entreprise à l’Université de Mons (UMons,), après y avoir encadré les travaux pratiques de droit des contrats spéciaux de 2006 à 2012.

Il est diplômé en droit de l'Université Catholique de Louvain (UCL) et spécialisé en droit européen de l’Université Libre de Bruxelles (ULB). Il a également étudié aux États-Unis et au Mexique.

Pierre-François van den DRIESCHE est associé-fondateur du cabinet OAK.

Il est l'auteur de l'ouvrage "La vente immobilière" (à paraître chez Wolters Kluwer).

www.oaklaw.eu

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