Le livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil entrera en vigueur le 1er septembre 2021

Loi portant le livre 3 “Les biens” du Code Civil

A l’initiative du ministre démissionnaire Koen Geens, toutes les dispositions du Code civil concernant le droit de propriété, la copropriété, les droits réels d'usage et les sûretés réelles ont été regroupées et placées dans un nouveau livre 3. La loi sur les objets abandonnés et les lois historiques de 1824 sur le droit de superficie et d’emphytéose sont également incluses dans ce nouveau livre. A une exception près, le livre 3 entre en vigueur 18 mois après sa publication, soit le 1er septembre 2021.

Une réforme en profondeur

Le livre 3 contient plusieurs nouveaux éléments, tels que :
  • Le nouveau droit réel n'est plus d'ordre public, mais devient supplétif. Les parties peuvent donc s’en écarter si elles le souhaitent, sauf lorsqu'il s'agit de l'interprétation des termes ou si la loi elle-même en dispose autrement.
  • Le livre 3 reconnaît que les animaux forment une catégorie spécifique de choses corporelles, avec une sensibilité et des besoins biologiques. Les animaux reçoivent donc des droits.
  • Le droit de propriété n’est plus aussi absolu. Le propriétaire a toujours le droit de disposer d'un bien, mais plus « de la manière la plus absolue ». L’étendue verticale du droit de propriété ne s'étend plus non plus « à une hauteur et une profondeur absolue », étant donné qu’il existe désormais des règles distinctes concernant la propriété du sous-sol profond.
  • Le trouveur d'une chose mobilière doit désormais faire des efforts raisonnables pour en trouver le propriétaire. D'autre part, ce dernier peut être obligé de donner une récompense raisonnable au trouveur de bonne foi.
  • Le livre 3 introduit une hiérarchie des éléments à prendre en compte lors de la définition des limites d’une parcelle. Il réglemente également le statut des bâtiments qui empiètent sur ces limites.
  • Des critères sont introduits afin de déterminer si un trouble de voisinage (normal) a dégénéré en un trouble de voisinage anormal. Tous les litiges liés à des troubles de voisinage sont traités par le juge de paix. Celui-ci pourra imposer des mesures préventives pour éviter des troubles anormaux.
  • Le livre 3 prévoit que les murs, haies, fossés, clôtures, grilles ou tout autre élément matériel se trouvant sur la limite de la parcelle sont présumés appartenir en copropriété à chacun des deux propriétaires, sauf preuve contraire. Mais le législateur énumère également les éléments pouvant faire l’objet d’une marque de non-mitoyenneté.
  • Le nouveau livre modifie les règles relatives à la construction contre un mur mitoyen, aux fenêtres gênantes, aux arbres gênants et aux branches et racines envahissantes.
  • Le droit d’habitation est intégré dans le régime de l’usufruit, et la durée maximale de l'usufruit est désormais de 99 ans, tant pour les personnes physiques que pour les personnes morales. En outre, le nu-propriétaire se voit accorder un droit de visite, afin d’examiner « son » bien immobilier et de déterminer si l'usufruitier le maintient en bon état.
  • Les baux emphytéotiques et les superficies sont incorporés dans le nouveau livre 3.
  • Et il devient possible d'établir une servitude sur un bâtiment, et plus uniquement sur un « fonds ».

Structure

Le livre 3 se compose de 8 grands titres :
  • Titre 1er. Dispositions générales (art. 3.1 – 3.37) : objet des droits réels, subrogation, transformation, modes d’acquisition, possession, prescription acquisitive.
  • Titre 2. Classifications des biens (art. 3.38 – 3.49) : choses, animaux, choses corporelles et incorporelles, biens, choses communes et biens sans maître, biens publics et biens privés, meubles ou immeubles.
  • Titre 3. Droit de propriété (art. 3.50 – 3.67) : preuve de la propriété, accession, choses corporelles trouvées, étendue horizontale et verticale de la propriété foncière, simples tolérances.
  • Titre 4. Copropriété (art. 3.68 – 3.100) : copropriété fortuite, copropriété volontaire, copropriété forcée (droit des appartements), actions, transfert.
  • Titre 5. Relations de voisinage (art. 3.101 – 3.137) : troubles de voisinage, clôture mitoyenne, preuve de la mitoyenneté, indemnisation en cas d’acquisition ou de cession, servitudes, écoulement d’eaux entre fonds voisins, égout des toits ; distances pour les fenêtres, ouvertures de murs et autres ouvrages semblables, distances de plantations, branches et racines envahissantes, enclave.
  • Titre 6. Droit d’usufruit (art. 3.138 – 3.166) : objet et durée, jouissance, droit de visite du nu-propriétaire, réparations, extinction du droit.
  • Titre 7. Droit d’emphytéose (art. 3.167 – 3.176) : objet et durée, modes d’acquisition, perte d’utilité, extinction du droit.
  • Titre 8. Droit de superficie (art. 3.177 – 3.188) : objet et durée, modes d’acquisition, extinction du droit.
Le livre 3 sera inclus dans le nouveau Code civil. Celui-ci comprendra à terme neuf livres, dont deux ont été publiés jusqu'à présent :
  • Livre 3. « Les biens » ; et
  • Livre 8. « La preuve », qui entrera en vigueur cette année (le 1er novembre 2020).
Les travaux sont encore en cours en ce qui concerne le livre 1er (Dispositions générales), le livre 2 (Les personnes, la famille et les relations patrimoniales des couples), le livre 4 (Les successions, donations et testaments), le livre 5 (Les obligations), le livre 6 (Les contrats spéciaux), le livre 7 (Les sûretés) et le livre 9 (La prescription).

A partir du 1er septembre 2021

Le livre 3 entrera en vigueur un an et demi après sa publication au Moniteur belge, soit le 1er septembre 2021.
Il n'y a qu'une seule exception à cette règle : l'article 3.30 relatif aux actes juridiques soumis à transcription auprès de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale n’entrera que partiellement en vigueur à une date à déterminer par arrêté royal, et au plus tard le 1er juillet 2022.
Carine Govaert / Benoît Lysy
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