Immobilier: distinction entre vice intrinsèque (ou structurel) et vice fonctionnel

Le vice intrinsèque ou structurel est le vice qui affecte l’usage normal auquel l’immeuble est destiné.

Publié 18-03-2019

une maison des blocs

Par usage normal du bien, il faut entendre celui qui est envisagé par tout un chacun et qui est fonction des propriétés de l’immeuble, reconnues par tous. Dans cette hypothèse, sera pris en considération l’état pathologique inhérent à l’immeuble concerné (ex : une fissure non visible au premier abord entrainant l’écroulement d’une cheminée).

La garantie des vices cachés ne peut en principe jouer lorsque le défaut afférant au bien fait obstacle aux usages particuliers que l’acheteur souhaite faire de l’immeuble.

Cependant, la Cour de Cassation, en reconnaissant la notion de vice fonctionnel, a admis que le vice affectant l’usage particulier auquel l’acheteur destine l’immeuble peut, le cas échéant, emporter l’application de la garantie des vices cachés, à condition que cet usage soit entré dans le champ contractuel.

La question est de savoir si le vendeur a eu connaissance avant la vente de l’usage particulier  auquel l’acheteur destinait l’immeuble ? Cela amène le juge à examiner l’intention des parties, ce qui n’est pas toujours facile.

Vice intrinsique versus vice fonctionnel

 

 

Pierre-François van den DRIESCHE

Pierre-François van den Driesche

Pierre-François van den DRIESCHE est principalement actif dans les domaines du droit commercial et de l’entreprise et du droit des contrats, tant civils que commerciaux, qu’il enseigne également, et spécialement en droit immobilier et de la construction.

Il est avocat depuis 2004, après avoir été chercheur au Collège d’Europe, et juriste en entreprise. 

Il exerce en parallèle, depuis 2008, une activité académique, comme chercheur associé en droit économique à l’Université Libre de Bruxelles (ULB), et comme chargé d’enseignement, d’abord de droit commercial à l’EPHEC, de 2012 à 2016, et, depuis 2017, de droit de l’entreprise à l’Université de Mons (UMons,), après y avoir encadré les travaux pratiques de droit des contrats spéciaux de 2006 à 2012.

Il est diplômé en droit de l'Université Catholique de Louvain (UCL) et spécialisé en droit européen de l’Université Libre de Bruxelles (ULB). Il a également étudié aux États-Unis et au Mexique.

Pierre-François van den DRIESCHE est associé-fondateur du cabinet OAK.

Il est l'auteur de l'ouvrage "La vente immobilière" (à paraître chez Wolters Kluwer).

www.oaklaw.eu

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