Contracter une vente immobilière par e-mails, c’est désormais possible !

La loi du 20 septembre 2018 visant à harmoniser les concepts de signature électronique et de support durable et à lever des obstacles à la conclusion de contrats par voie électronique rend possible la conclusion d’une vente immobilière par voie électronique, en ce compris par e-mails.

Publié 28-03-2019

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Personne ne vous dira le contraire, la vente d’un bien immobilier s’accompagne d’un nombre important de formalités à accomplir notamment en ce qui concerne les droits d’enregistrement, la taxe sur la valeur ajoutée et les assurances.

Le contrat de vente se forme par la seule rencontre des consentements des parties: l’échange des paroles suffit donc en principe. Cela implique que ni la signature d’un compromis, ni celle d’un acte authentique, ni encore la transcription à la conservation des hypothèques ne sont indispensables à ce stade.

 

Vente immobilière = un écrit?

On considérera donc que la vente d’un immeuble est conclue dès qu’il y a acceptation de l’offre, pour autant que cette dernière soit ferme et complète et à la condition également que le vendeur accepte de contracter avec l’auteur de l’offre. Sur ce dernier point, un vendeur peut par exemple choisir d’écarter une offre d’acquisition pourtant plus intéressante, sans devoir exposer les motifs de son refus.

Les considérations précédentes laissent donc à penser que le contrat de vente immobilière peut se former de n’importe quelle manière pour autant que l’acceptation rencontre l’offre. Toutefois, la rédaction d’un écrit est, en pratique, souvent nécessaire et comme dans la majorité des cas toujours souhaitable, pour deux raisons :

  • Premièrement, la vente ne devient opposable aux tiers qu’après la transcription de l’acte notarié au bureau de la conservation des hypothèques (art. 1er loi hypothécaire). 

 

 

C’est donc une règle probatoire. Puisque le contrat de vente est de type consensuel, l’échange des consentements suffit pour que le contrat existe mais pour le prouver, il faut que cet accord résulte d’un écrit.

Quid alors des e-mails ?

Peut-on considérer qu’une vente d’immeuble par voie électronique est valable d’un point de vue juridique ?

Concernant cette question, un arrêt prononcé le 19 décembre 2016 par la Cour d’Appel d’Anvers a curieusement estimé que la vente d’un immeuble était un contrat solennel plutôt que consensuel, de sorte que ce type de convention ne pouvait être conclue par e-mails, sur la base de l’article XII.16 du Code de droit économique.

En effet, les articles XII.15 et 16 dudit Code disposaient que le fichier électronique (email, fax, scan) est assimilé à l’écrit et sera même assimilé à un écrit signé s’il satisfait à l’article 1322, alinéa 2, du Code civil mais cette règle n’était pas applicable aux contrats qui créent ou transfèrent des droits sur des biens immobiliers.

Tout cela a changé à la suite du souhait émis début de l’année 2018 par le gouvernement fédéral d’entreprendre une adaptation législative pour mettre fin à toute incertitude, estimant qu’il n’était pas possible que des personnes qui agissent de bonne foi et parviennent à un accord par e-mail restent les mains vides.

Cela a finalement aboutit à l’adoption de la loi du 20 septembre 2018 visant à harmoniser les concepts de signature électronique et de support durable et à lever des obstacles à la conclusion de contrats par voie électronique.

Cette loi est entrée en vigueur le 20 octobre et a réformé justement l’article XII 16 précité. De sorte qu’il est désormais autorisé qu’une vente immobilière soit conclue par voie électronique en ce compris les e-mails. Précisions que la vente d’un immeuble par e-mail sera valide uniquement si ce dernier est accompagné d’une signature électronique.

A l’inverse de la Cour d’appel d’Anvers en 2016, les cours et tribunaux ne pourront plus, en principe, rejeter la validité d’une vente immobilière conclue par email, à moins qu’ils constatent l’existence d’obstacles pratiques qui empêchent que le contrat conclu par voie électronique ne respecte pas les exigences légales ou règlementaires de forme.

  

Pierre-François van den DRIESCHE

Pierre-François van den Driesche

Pierre-François van den DRIESCHE est principalement actif dans les domaines du droit commercial et de l’entreprise et du droit des contrats, tant civils que commerciaux, qu’il enseigne également, et spécialement en droit immobilier et de la construction.

Il est avocat depuis 2004, après avoir été chercheur au Collège d’Europe, et juriste en entreprise. 

Il exerce en parallèle, depuis 2008, une activité académique, comme chercheur associé en droit économique à l’Université Libre de Bruxelles (ULB), et comme chargé d’enseignement, d’abord de droit commercial à l’EPHEC, de 2012 à 2016, et, depuis 2017, de droit de l’entreprise à l’Université de Mons (UMons,), après y avoir encadré les travaux pratiques de droit des contrats spéciaux de 2006 à 2012.

Il est diplômé en droit de l'Université Catholique de Louvain (UCL) et spécialisé en droit européen de l’Université Libre de Bruxelles (ULB). Il a également étudié aux États-Unis et au Mexique.

Pierre-François van den DRIESCHE est associé-fondateur du cabinet OAK.

Il est l'auteur de l'ouvrage "La vente immobilière" (à paraître chez Wolters Kluwer).

www.oaklaw.eu

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